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专访黄怒波:国企是房地产市场的“野蛮人”

http://www.guandian.cn 陈小丽 2009-07-17 02:24:02 来源: [ 观点地产网 ]

  国企无限制、不计代价把土地价格炒得非常高,在建设产品的时候也会不计成本,民企没有能力去竞争。

  观点地产网 陈小丽 作为笃信房地产市场法则的企业家,中坤投资集团董事长黄怒波认为,对于企业而言,要保持理性,有序发展。所谓“保持理性”就是不要昏了头,看到“回暖”就拼命提价;“有序发展”就是意识到房地产行业长期处于上下波动的阶段,要在这个行业当中做长远战略准备。

  在接受观点地产新媒体就“2009博鳌房地产论坛”展开的专访中,关于房地产市场的变化,黄怒波显现得冷静。

  以下为观点地产新媒体对中坤投资集团董事长黄怒波的专访实录,更多详细内容将刊登在《观点》杂志博鳌特刊。

  观点地产新媒体:您如何看待2008-2009年中国房地产行业所经历的巨大转折?

  黄怒波:这个转折对于房地产界而言是个福音,在去年的调控下房地产业喘不过气来,同时被妖魔化,今年的转折反映了经济措施显效,说明房地产业在中国经济中始终扮演着重要角色,不是轻而易举的调控和打压就不存在需求了,不科学的调控只能像这次房价回潮一样,导致报复性上涨。同时,房价回潮反映新的情况,国家的四万亿被国企全部拿走,国企花钱是不计代价的,导致现在地王频频诞生,实际上“面粉贵过面包”的情况严重超过07年,这会带来灾难性后果,这与跟目前的“国进民退”机制有关系,国企有的是钱,不惜代价的,但是房地产行业不是那么简单,买得进来就卖得出去,新情况出现对房地产发展带来不确定因素,甚至是一个灾难的开始,这个新情况需要观察。

  观点地产新媒体:此次转折过程当中,您感受最深刻的是什么?

  黄怒波:是坚信中国房地产业在后三十年还是个朝阳产业,无论怎么打压,怎样调控,最后大家都能够挺过来,没有想象中出现那么多倒闭现象。一方面,市场稍微宽松一些,市场购需求力还是很强,另一方面,房地产业是个比较复杂的行业,这是去年一年的感受。另外感受最大的是,房地产极易被政治化、被情绪化、被社会化,因此在做住宅的话要小心些,在选择的时候小心避开热点地区,比如未必在一线城市,二线城市,甚至选择在三线城市。

  观点地产新媒体:近期开发商拿地热情正在酝酿和延续,你觉得现在是买到的好时机吗?

  黄怒波:绝对不是,今年是那些大国企手里钱太多了,中国处于经济复苏前期,产品产生过剩,投到哪里都没有效益,就把钱砸到房地产以及股市上来,目前是发烧阶段,这个时候不能去碰地。同时,国企在土地市场的横冲直撞对民企打击很大,国企无限制、不计代价把土地价格炒得非常高,在建设产品的时候也会不计成本,民企没有能力去竞争,可以说,国企是现在房地产市场的“野蛮人”,是家门口的野蛮人。

  政府应该意识到地价暴涨是把双刃剑,目前民企处于新的阶段,这么大规模玩不起,是时候寻找适合民企生存的准则了。

  观点地产新媒体:您认为2009年的土地市场又转向何方?新的一轮楼市调控政策是否将出台?

  黄怒波:现在情况还不明朗,但是在这种情况下再次调控是不可避免的,希望不是简单的政府行为,要和市场结合起来。比如说你可以控制资金,也可以控制土地,但是社会的刚性需求——居住需求和投资需求存在,下一步会有矛盾出来,通货膨胀,房价会继续上涨,房价上涨就导致很多人买不起房。与此同时,另一个问题出现,投资需求还存在,在通货膨胀的时候,资金最安全的不是存在银行,而是买不动产,而这两个作用是相互作用的,下半年就会开始,到明年,中国的经济真正复苏还是不确定的。

  中国经济复苏靠投资拉动,因此带来很多不确定性,明年还是不确定的一年,房地产商在今年能卖的房子就赶快卖了,赚到钱先放在兜里安全,为明年的小冬天做准备。

  观点地产新媒体:明年还有个小冬天?

  黄怒波:我认为肯定会有的,因为这个复苏不是稳定的,尤其是靠从未有过的这么大的货币放量支撑,如此多的货币量肯定是不可能的。

  观点地产新媒体:房地产在经历了2008年的下跌之后,2009年上半年却出现了一轮成交放量和价格上涨,您如何看待这种现象?

  黄怒波:这并不奇怪,一方面中国的经济没有想象中那么糟,市场还在发展,一方面是中国城市化速度很低,处于发展中,还有就是在这种背景下居民储蓄率很高,导致居住改善需求还是存在,恰恰调控这两年有个大背景,把土地都停了下来,大家也没有资金了,产品出现断顿,所以在市场稍微复苏的时候,大家都有个通胀预期,即买胀不买落,在通胀时刻,大家可能产生购买冲动,这并不奇怪。

  观点地产新媒体:根据目前形势,您认为当前的房地产行业是否在复苏?您怎样看待今年下半年的房价,走势又如何?

  黄怒波:现在没有复苏,目前出现的新情况是个灾难,就是国企手里拿到大把的钱,不惜代价拿地,这给市场一个很坏的信号,房价不是按市场行为带上去,而是一种完全人为带上去的,这对社会放了一个信号,是灾难。我认为会有些调控出来,真正的复苏还没有到来。

  房价一定会上涨,中国是个城市化集约型越来越强的国家,一采取行政措施就是大起大落,这肯定不能从市场化解决产品供给稳定。在这历史情况下,没有认识到这么快的城市化速度和下一步经济保八的发展速度产生的社会经济需求也是相对的,在这个背景下,十年内房价上升的趋势是不会变的,从房地产业看长期房价是不会下降的。

  观点地产新媒体:目前房价上涨趋势是否会出现风险?

  黄怒波:现在回头看市场的风险其实没什么了不起的,任何市场都有风险,总体来看,适度地控制土地资源对房地产还是稳妥的,但前提是,市场需求刚性存在,土地资源还是比较奇缺,这与土地管理政策方面都有关系。实际上,我认为房价在10%-30%范围内波动,这是非常正常的。仔细想想,房价跌一些,升一些不要太奇怪,稳中有升最好,不过出现暴涨暴跌是比较麻烦的,市场会出现混乱。

  观点地产新媒体:未来一段时间内,市场是否还会有更大的调整?

  黄怒波:肯定会有,在这次金融危机后,很多游戏规则会改变,不过目前还不会。目前首先要求稳定和经济复苏,到明年经济真的到了复苏阶段之后,很多政策会越来越成熟,而不是像现在这么简单的游戏规则。

  观点地产新媒体:目前二套房贷收紧已进入实施阶段,有观点认为二套房贷收紧是为了控制楼价升幅,对此,您认为二套房贷政策走向将对楼市产生哪些影响,您如何看待此次的政策的转向?

  黄怒波:现在的政策是应急的,不是科学的。二套房市场,从居住需求和投资需求来看,都是现实存在的,我认为应该用市场管理市场,在这个问题上,政府的调控还应该谨慎些,每个地区政府的政策也是不一样,二套房市场如果不打开的话,一套房市场房价也不会降下来。

  我认为,上半年时间不会有大的动作,因为温家宝总理已经说过,中国所处基础不好,还需要适度宽松的货币政策,但是到今年年底就不好说了,我认为今年年底会有不同的政策出来。经过这么一个金融危机之后,中国政府,企业对经济发展的规律、调控会有新的认识,开发商要小心些,不要撞上一个春寒。

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