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专访金融街:复苏期的商务地产新思路

http://www.guandian.cn 王小明 2009-07-17 00:50:54 来源: [ 观点地产网 ]

  公司所致力的是商务地产领域的开发与经营,而不仅仅是单纯的商业地产开发,商务地产是更大范围内的现代第三产业的载体。

  观点地产网 王小明 当下房地产市场的讨论往往偏向于住宅地产,而商业地产则显得低调很多。事实上,同样经历调整和动荡期的国内商业地产市场也已开始进入了缓慢的复苏期。在博鳌房地产论坛即将召开之际,我们采访了金融街控股,以图能够寻找到,在过去一年中,内地商业地产运营商在面对危机和调整过程中的思考脉络。

  地处北京的金融街控股在经历了近两年的扩张后,再次将目标锁定在大北京区域,但其商务地产为主业的主体战略架构并未进行调整。金融街一直认为,随着城市化进程的加快,国内几大城市的商业地产前景将无比广阔,而金融街本身亦已形成了一整套成熟的商务地产运营经验。

  以下为观点地产新媒体对金融街控股的采访实录:

  观点地产新媒体:一年来的金融危机对国内住宅地产市场产生了严重的影响,投资和销售都下滑明显。对商业地产而言,危机的影响是否也是同样的严重?

  金融街控股:中国房地产行业在经历了十年的快速发展后,从2007年底开始进入了一个调整期,尤其是在整个2008年,全国各地住宅市场成交量持续走低,消费者观望情绪加强,投资者逐渐离场,全国住宅新开工量也逐步降低,行业去库存压力增大。

  自2008年下半年起,国家提出了一系列经济刺激政策,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,旨在防止经济增速过快下滑。同时,在房地产行业政策方面,国家明确提出给予房地产企业和购房者更多的信贷支持和税收优惠,可以说,2009年上半年住宅市场的回暖是与政府先前的各项举措密不可分的。

  不论是住宅市场还是商务地产市场,都有其自身的发展规律,本轮房地产市场的调整与金融危机有关,与中国宏观经济走势有关,因此,我们认为这轮调整是符合经济与行业运行规律的表现,是正常的调整。

  商务地产与住宅地产的差别很大,而在不同区域、不同地段,商务地产的差异性更明显,比如说2008年北京地区商务写字楼供应总量上升,空置率也呈上升态势,但是不同区域、不同项目的租售状况完全不同。

  目前,公司持有的商务地产项目大多数在北京金融街区域,客户群体基本为国内各大金融机构或大企业集团总部,这些企业业务状况稳定,相对于外资机构,受经济危机冲击影响较小,租赁情况比较稳定,抗危机能力较强。目前金融街成熟区域的写字楼出租率保持在90%以上。

  观点地产新媒体:作为专业的商业地产运营商,金融街控股目前选择深耕北京和天津市场。金融街对城市商业地产的市场容量和发展潜力有哪些判断标准?

  金融街控股:公司所致力的是商务地产领域的开发与经营,而不仅仅是单纯的商业地产开发。与商业地产相比,商务地产是更大范围内的现代第三产业的载体。从城市发展规律来看,伴随城市经济的发展、城市交通状况的改善,原来分散的商务办公与商务活动将逐渐聚集以达到资源共享。

  一个城市商务地产发展潜力是与国家区域发展规划和城市未来定位密不可分,对于量化指标来看,我们更关注城市的人口总量、国内生产总值增长趋势、外商直接投资额、城市商业投资环境等,而这些指标中,对商务地产发展具备直接推动的因素是城市第三产业增加值。从产业升级来看,2008年国内第三产业发展较好的北京、上海、天津、重庆四个直辖市第三产业对其GDP贡献比例平均达到50%以上,而国外发达国家第三产业发展对GDP贡献比例则在70%以上,随着产业发展的升级,国内第三产业的发展对GDP的贡献占比将稳步提高,作为第三产业重要载体的商务地产空间广阔。

  观点地产新媒体:公司位于天津的津门津塔项目即将完工,有报道称项目完工将极大提升天津写字楼市场的供应量。公司是如何看待天津的写字楼市场需求的?

  金融街控股:2006年,国务院批复天津市的总体规划,将天津定位为北方经济中心、国际港口城市和生态城市。国家政策的扶持使天津迎来前所未有的发展契机,近三年来,天津经济均保持了较快发展势头,不断吸引着世界级企业、机构以及投资者进津创业。即使在世界经济动荡的2008年,天津GDP的增长速度在全国也名列前茅,保持了15%以上的增长。进入2009年,天津政府继续大力投资基础设施建设,包括海港、空港、高速路、地铁和铁路等,以及一系列海河沿岸开发等市级重点项目。这些举措不仅可以推动天津2009年的经济增长,而且从长期来看,还确保了天津经济发展的领先地位,我们对天津未来高端写字楼的发展前景持续看好。

  在这样的城市发展前景之下,即将迈入国际化大都市的天津催生出更高标准的物业需求,高端物业由此备受瞩目。从目前市场供应情况来看,虽然近两年天津有不少高端项目面市,但相对于北京、上海等一线城市,天津高端物业的供应量和产品整体素质仍然存在较大差距。

  公司开发的天津环球金融中心综合体项目拥有显著的地段优势,在产品设计及功能上都以国际化大都市的高端物业为标准,未来将成为天津市的标志性项目。

  作为天津高端城市综合体的代表,环球金融中心包括一座336.9米的世界级地标写字楼,一座超五星级圣o瑞吉斯酒店,两座水岸豪宅公寓,一座服务式公寓及部分国际精品商业。

  观点地产新媒体:公司除了在北京的核心地段拥有物业之外,我们还注意到公司已经介入了通州商务园项目的开发。对比目前公司的持有物业,商务园项目的地段可能比较缺乏优势,公司是如何看待这些问题的?

  金融街控股:房地产开发业务受宏观经济波动影响很大,而近年来土地成本的高涨使单纯靠开发业务来实现的利润空间不断减小,公开市场拿地的不确定性又使业务持续性受到考验,因此单纯的项目开发业务的收益将会有较大不稳定性。因此,从事区域性的房地产开发则成为一个相对理想的选择,而且,公司从金融街区域开发做起,拥有大型综合商务区的开发经验,公司在高端酒店、优质写字楼、商务公寓、购物中心经营中积累了很多宝贵经验,随着区域的发展,城市功能的不断的完善,公司在此区域内的持有物业越来越能充分显现协同效应、聚集效应。

  观点地产新媒体:当前市场关于通胀和流动性过于充足的争议很多。从商业地产运营商的角度出发,金融街对当前的整体宏观经济形势持怎样的判断?

  金融街控股:通胀反映的是实体经济的价格水平的变化,流动性反映的是虚拟经济的货币供应的情况,短期内受政策的反周期调整影响,上述指标可能存在较大的预期压力,但随着宏观经济的不断复苏,外部环境的不断改善,相信政府解决上述问题应该不存在困难。

  公司坚持商务地产的战略不会因经济、行业周期的波动而发生改变。而且,从大的发展趋势上看,中国整体经济比较健康,在城市化进程仍处于快速发展的背景下,我们对行业今后的前景有信心。公司将通过优化持有型物业的类型与比例,分散房地产开发业务的风险,实现公司的稳定发展。

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