五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
碧桂园,哭了

  据传闻,杨国强在前段时间的公司领导层会议上哭了……2008年以来这段灰色的日子里,哭泣的绝对不只是碧桂园,中国几乎所有的房地产企业都淌下了悲情的泪水……

  恰逢迈向知天命至耳顺之年的中间点上,快到55岁的碧桂园集团董事局主席杨国强似乎又迎来了人生中的一个新阶段——2009年4月,在广东省政协十届二次会议选举大会上,杨国强当选为政协常委;在此前后,这位行事低调的风云人物还获得了“2008年度风尚慈善家”、“抗震救灾社会捐赠先进个人”、 “2008年中华慈善奖”……各类荣誉称号;虽然市场形势异常严峻,但总会有热情的地方政府官员不时与他进行“座谈”,并纷纷开出优惠条件,盛情邀请其去 “整体建城”。

  但是,也有隐忧,乃至大烦恼。

  碧桂园的市值已严重缩水,比起14.18港元的最高点,其股价以2009年4月18日收盘价2.69港元来算,已经跌去了80%以上——而其 52周以来的最低价则是惨不忍睹的1.1港元;新发布的“2009中国房地产百强企业榜单”中,碧桂园也由去年的第7位跌出了前10;截至2008年12 月31日,碧桂园控股有限公司全年实现合同销售额约175亿元人民币,同比增长10.6%,但是远远低于其最初预定的320元目标;有关碧桂园停工和对赌失利的消息不时见诸媒体,而声讨其变相裁员的帖子则从2008年底至2009年初的几个月中,接连不断地在各大博客和论坛上出现。

  不能说碧桂园没赶上好时候。2007年4月20日,碧桂园在香港上市,创下内地房企在港融资148.49亿港元的最高纪录,相比起那些在 2008年上市折戟的同行们,碧桂园的“粮草”本应该是充足的;而以巨额低价土地储备、产业链一体化开发、快速设计、快速销售为核心竞争力的碧桂园,其经营模式在这场房市寒冬中,也本应该是深具抗寒能力的;整个2007年至2008年,楼市在短期内也遭遇了冰火两重天,正是大牌的房地产企业扩大市场份额,进行低成本扩张的最佳时机。

  碧桂园原本有实力也有机会成为这场“熊市中的大赢家”,但很遗憾,这一切,没能在其身上发生。相反,和其它多数同行一样,碧桂园也在为资金链而焦虑,为市值的大幅下降而忧虑,为不断的裁员传闻而烦恼,为对赌的失利而忧伤。

  “去年他(杨国强)想迅猛扩大业务,只是碰到金融危机罢了。要不然,碧桂园真的还会创新高的。”碧桂园一位前员工李华(应被访人要求化名)不无惋惜地对《当代经理人》表示。

  时势造英雄,时势也常常将英雄拖下泥潭。究竟是金融危机和房地产寒冬的双重时势将碧桂园挟卷入了惨淡的愁云中,还是因为当事者没能及早看穿时势的迷雾,让公司由主动陷入了被动?

  高峰期的冲动

  李华是建筑类专业毕业的大学生,2008年3月,他做出了自己职业生涯中的重大抉择:加盟碧桂园总部的设计院。

  2008年初,中国房地产业的初冬形势已显露端倪。王石的“拐点论”在全国范围内引起一片争论,万科的降价冲击波也四处出击;潘石屹则随后推出 “百日剧变”论,警告房企注意资金链的风险。“以前,钢材市场属于卖方市场,买钢材要靠关系,每天的电话都像潮水般打进来,把我的座机都快打爆了。但从 2008年开始,市场形势急转直下,陷入买方市场。按常规来讲,开春时正是房地产行业的开工季节,3、4月份也是传统的钢铁行业的旺季,但2008年的这个时期,我们竟然门庭冷落到一单生意都没有了的地步。”一位钢材经销商向《当代经理人》表示。钢材,是盖房子的重要建筑材料。

  碧桂园当时显然没有为资金和钢材的问题进行过太多的焦虑。“2008年初是高峰期,仅我所在的设计部门就招来几百人。”李华说。据其回忆,当时的碧桂园发展迅速,项目干不过来,公司急需大批人才。“故此能介绍的、能应聘的、只要能干活的统统收下。当时集团设计院的总人数从原先的近百一下猛增至好几百,想想一般的设计院也不会有那么多人搞设计,这说明当时的碧桂园就好比大赌一把似的——全班人马皆上阵,竭尽所能地开发楼盘。而整个2008年上半年,碧桂园的别墅销售量还是很乐观的,每个周末都举办促销活动。在如此兴旺的景气下员工们的收入也较为丰厚。”这个时期,是李华们的幸福时光。

  此时的碧桂园地产项目,确实也在高歌猛进。据统计,2008年碧桂园新开盘的23个项目中,有20个都是在广东省外新开盘的项目,步伐深入黑龙江、内蒙古、辽宁、湖南等地。2008年6月25日,碧桂园的另一个大手笔也拉开了帷幕:沈阳市于洪区政府与碧桂园签订框架协议,碧桂园拟投资25亿美元重启荷兰村。

  “其实碧桂园在自己的模式上面,有独到之处。它是典型的做一体化的公司,在内部的成本控制上,某些时候价格可以做的比别人更低一些。但在2008年扩张的整体速度上,我觉得确实是快了一些,这可能是一个隐患。”正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝炬对《当代经理人》表示。

  有关碧桂园超大规模储地的争论一直在继续(最高峰时,其土地储备数据为5400万平方米,而截至2009年2月28日,其已取得国有土地使用权证的可建建筑面积约为4380万平方米)。但杨国强在2007年11月中旬在中山大学演讲时,表现的很乐观:“我们上市后发展的速度很快,明年我们计划开发1000万平方米,后年要开发2000万平方米。”几天后,万科王石对媒体表达了对碧桂园的担忧:“一下子把规模拉上去,可能会动作变形”。

  整个2008年上半年,对于李华他们来说,看到更多的也是“成绩”。他们乐观地忙碌着,“我们的每一位同事都有自己的任务,大家每天都在忙,反正就是没有闲的时候。而且这里一周工作6天,就星期天有喘气的机会,你说如果没有大‘生意’能这么忙么?”

  “中国的民企领导人,在未来的形势预见上,大多会倾向于革命乐观主义。”华彩咨询知识总监江斐对《当代经理人》表示。

  多元化豪赌

  而在此前后,杨氏地产以外的大“生意”也开始上马,最引人注目的是“煤转油”项目。 2008年3月,创源投资已与辽宁沈阳、内蒙通辽及云南昭通等三个地方政府签约并分期动工——创源投资的工商登记资料显示,其注册资金为1000万元,杨国强二女婿陈羽中拥有10%股权,三女儿杨子莹持有90%的股份。据权威专家在接受媒体采访时分析,虽然创源投资这三个项目初期投产的规模都不大,但投入资金额绝对不菲,粗略估计耗资最少达130亿元;若要达到远期量产目标,资金投入更将高达千亿元。

  杨氏的大手笔还不光这些。2008年5月,多家境外媒体报道,杨国强将筹集百亿元以上的资金,收购邵氏公司控股的TVB。邵氏兄弟所持的 TVB26%的股权市值约58亿港元,邵逸夫卖盘却一直要价百亿港元以上,这个报价赶跑了默多克、李泽楷等人。据香港媒体报道,杨国强的财务顾问也一直认为如此高价格之下,此交易不应进行。但杨本人一直对这个交易热衷无比,他不仅从恒基地产主席李兆基处取得30亿港元贷款,传闻还亲自上门找到了邵逸夫,将收购价提到125亿~130亿港元。

  对于杨国强的这种多元化布局,郝炬认为:“房地产行业是高风险、高周期、波动性大的行业,需要其它行业来做一个平衡。从战略选择角度来说,业务组合的两者之间并没有什么太大的问题。但关键在于,从多元化的角度来说必须要抓住一个合适的时间,同时要考虑在未来一段时间你有没有充沛的资源能够支撑扩张,有没有能力来支撑扩张之后的有效管理。而且,在2008年年初做这种尝试的时候,实际上也就意味着其当时对房地产整个2008年下半年和2009年的预期,还是比较乐观的。”

  对于迅速扩张可能带来的资金风险,碧桂园并非没有考量。2008年2月,碧桂园发行了5亿美金的可换股债券,但条件殊为苛刻:根据碧桂园与美林协定的掉期协议,不管市场股价如何变动,这些掉期股份未来交易价锁定在6.85港元;即使碧桂园股价低于该值,投资者还是可以以6.85港元套现,差价由碧桂园支付。专家表示:对赌协议一向被视为是“危险的游戏”,当企业业绩不达标时,国际投行则有可能介入进行企业控制权的争夺。很显然,碧桂园在防范风险的同时,又引入了新的风险。

  不过,作为碧桂园的普通员工,高层战略决策上的种种大手笔,对如李华这样的员工显然远未产生影响。入职两个多月后,在2008年5月中旬的一天中午,李华第一次见到了传说中的“Boss杨(杨国强)”。李华觉得杨老板“其貌不扬,他要是走在大街上真不像个亿万富翁。”杨没有说太多,只是叮嘱大家除了干好本职工作外,更重要的是怎么去做人,做好优秀的自己。

  此后的日子继续波澜不惊:2008年5月19日下午,公司组织了纪念汶川大地震的集体默哀;7月初,每人手里收到了一本《李明博自传》——那是杨主席(杨国强)要求必须看的;8月8日下午,公司提前一小时下班,以方便员工观看奥运会开幕式。

  也偶有零星的风波,但很快被迅速处理了:2008年4月21日,碧桂园主席杨国强的创业伙伴,“穿一条裤子长大”的同村兄弟杨贰珠以每股6港元的价格减持5000万股,套现3亿港元。杨国强迅速出手,将5000万股抛单全部接下。据称,此后杨国强一再在公司内部协调、解析,股东抛售潮暂时缓解。

  急转直下

  从2008年下半年开始,房地产形势急剧恶化,大多数房地产企业都出现了资金链的紧张与销售困难。而碧桂园的项目则多集中在下半年开盘,仅2008年6月至11月期间就实现了约20个全新项目开盘。

  8月13日,碧桂园公布2008年上半年业绩,净利大幅下滑29%至10.16亿元人民币,遭到包括摩根士丹利、麦格理证券、法国巴黎银行等国际大行的一致看空,股价继续下挫。值得注意的是,其净利中因股份掉期录得公允价值损失达4.43亿元人民币——显然,在与国际投行的对赌中,碧桂园开始尝到苦果。

  谈起碧桂园后来股价低迷的原因,郝炬认为:“碧桂园虽然有了大量的土地储备,但换个角度来说的话,它的土地储备更多是在三四线城市。这次房地产行业的调整中,市中心的土地和地产项目受到的影响相对不大,但郊区的房地产项目价格影响非常大,可以说是重灾区,像北京的燕郊也是典型代表。以碧桂园在广州本地的凤凰城项目为例,最低的时候大概是4000元/平方米,最高的时候卖到接近6000元/平方米,但到2008年下半年的时候降下来,又跌到了 4000元/平方米左右。这显然会影响到投资机构对碧桂园房地产商的估值。所以碧桂园上市之后,股价从高处跌下来,我觉得并不意外。”

  2008年9月份左右,碧桂园内部的气氛发生了微妙的转折,有关工地停工、放假的各种传闻开始在公司内部流传。不过,李华他们当月去参加集团培训时,“给我们上企业文化的老师说得还挺胸有成竹的,她说碧桂园不会下滑,也许她当时没说实情。”因为等到10月份发工资时,李华发现公司已经开始执行降薪了,“我当时到手的工资比原来的少了20%。”

  2008年10月份,在资本市场上,碧桂园再次开始遭遇重大挫折,股东内部罅隙再生。10月2日、17日,杨贰珠两次出手,一举减持3亿股碧桂园股票,套现5.4亿港元;10月14日至16日,碧桂园另一股东,碧桂园“老臣”苏汝波减持1亿股,套现约1.88亿港元。为平息抛盘风波,杨国强付出了近5亿港元现金的代价。10月底,公司股价曾跌到接近1元/股的最低谷,不及2007年鼎盛时的10%。

  很难说,是否是这场风波打乱了杨国强的部署。2008年10月15日,邵氏兄弟发布公告表示:所有可能收购邵氏或其附属公司所持有的邵氏兄弟股份的商讨均已经终止。这也就意味着,传闻中的杨国强收购TVB的计划最终流产。与此同时,碧桂园控制成本的压力很快传导到员工的头上。从11月开始,自称碧桂园员工的爆料突然多起来,声称沈阳碧桂园、广州凤凰城、合肥碧桂园、碧桂园设计院等单位在2008年末均已经开始裁员,有的裁员规模达到了 30%~40%。据称,裁员的方法基本上是不直接解雇,而是通过调离岗位、降低工资、放长假等方式,逼迫员工自己离职。当然,对于裁员的传闻,碧桂园公关部予以了坚决的否认,称“碧桂园十年来从没有主动裁掉任何一个人”。

  但李华却对《当代经理人》表示,“其实过年(2009 年)前我们这边的建筑院已经大量裁过员了。整个建筑院能有100多人吧,后来他们领导赶走了8成人,连杨国强都说出意见来了,所以年前碧桂园还是以降薪不裁员来维持。”

  “老板哭了”

  对李华来说,热火朝天的工作状态也将要告一段落了。2009年1月24日,其放假回家两天后,就有人从单位发短信告知其部门将放假时间延长到2 月15日了,并表示提前回去上班也没有工资。等到他2月16日回去上班时才发现:原来好多人都走了——“凡被列入裁员名单的,公司主动提出终止合同给补偿金,而想留下的话一个月就千把块钱的工资,干不干自己决定,合同到期了可就没那补偿了,这样好多人就选择了离开。”

  李华也选择了离开。不过与传闻中2008年离开时没能拿到经济赔偿的员工不同的是,碧桂园公司按“N+1”的赔偿方式对其进行了补偿:在碧桂园工作满一年的,有一个月的工资赔偿;N就是从提出终止合同那天起开始,按离合同到期还有几个月算。

  其透露,碧桂园也确实由大方面到小方面都出台了一些应对金融危机的措施,如2008年10月开始集体降薪15%至30%不等、一些工地陆续停工、给某些部门人员放长假甚至裁掉一些人、节约办公用纸、差旅费的改良等,到后来各部门的年终饭局也被通告禁止了,就连食堂的饭菜质量都比金融危机前差了好些……“现在碧桂园资金紧张到什么程度你知道么?连食堂都收费了,这个月底开始收费。之前都是有补助的,等于白吃饭。”2009年3月中旬,李华对《当代经理人》说。

  对一个开工面积达到了千万平方米规模的房地产企业来说,从食堂等方面节省出的资金很显然远远不能满足集团运营的需要,对房地产企业来讲,资金问题的解决还是主要依赖销售上的回款,但此时的形势已经更为不利。富力联席董事长张力曾于2009年2月末在一次论坛上说:“有一次我跟碧桂园的老板杨国强聊天,他的房子是在郊区,我的房子是在城里。他跟我讲,现在由于开工面积达到千万平方米,每个月开支十几亿,资金压力非常大,他说准备亏本卖出去。他的房子在二线城市卖三线城市的价格。现在大部分的房地产公司已经到了微利状况,有的甚至是亏本。”

  根据碧桂园2009年3月公司通讯资料显示,截至2月28日,碧桂园目前在建物业项目47个,酒店项目18个。值得注意的是,这些在建项目没有一个是2009年新开工的项目,全部是以往的旧盘继续开发。其在建可销售总建筑面积已较2008年8月减少 151万平方米,至1392万平方米,施工证审批中的总建筑面积减少268万平方米,至639万平方米。有关媒体预测,按照2008年的销售规模,其目前仅存的可售面积大约需要碧桂园用3年时间来消化。另外,该集团还有2820万平方米建筑面积尚处于施工证审批或图纸设计阶段。

  “前段时间有人说在一次领导层会议上老板哭了,可能是出卖什么东西了。有人想出钱收购碧桂园的东西,但我不知道是什么,估计关系较大的。他们之前说得老板(对)赌什么……”李华隐约听到了一些传闻。因为涉及到去年年终奖的发放问题,他离职后还一直跟碧桂园的同事们保持联系。而碧桂园集团方面的最新消息是,其对于荷兰村的态度没有发生改变,但公司拒绝发布相关合作最新进展。

  不过,这一切已经与李华没有太多关系了。他现在惟一牵挂的是自己去年的年终奖还没有发。

  “你说公司不给发年终奖不会违法吧?”他问记者。

  “如果说,合同里确定的,可能会。”记者谨慎地表示。

  “哎,难怪那些同事只能发嘘声呢。呵呵,合同公司都收走了,必须上交的。”他说道。

  大佬需转型

  平心而论,碧桂园是房地产行业里颇具特色的企业;实事求是地说,杨氏家族也是颇有进取心的。杨国强在经营碧桂园的这些年,并没有留下太多的把柄让评论家们去指责。其只是犯了一个行业内大多数企业这两年都犯下的毛病:对未来的形势判断过于乐观,以至于未能调控好自己的节奏。换而言之,在房地产行业转折点来临的时候,没有遏制住自己的扩张冲动,及时将资源进行谨慎的调配。对于碧桂园这样拥有巨额土地储备和市值、巨量开发项目、巨型规模员工的公司来说,由此导致的后果,是相当危险和沉重的。

  “老板几乎所有事都是他自己决定的。”一位碧桂园的前员工表示。在他看来,碧桂园管理方面还存在诸多问题,就如总裁崔健波所言,“需要改进。”“比如领导的职能范围——有些领导还不太清楚自己到底管什么,好像什么都归他管,好多事又不是他一人能决定的,多数领导其实都会问老板,让他定夺。杨老板说白了就是碧桂园里的皇帝。”

  不过,皇权社会虽然专制,但倘若遇上像唐太宗、康熙这样的明君,对臣民而言,依然是难得的幸事。更何况,在竞争激烈的IT领域,也出现了像鸿海郭台铭这样的人治型帝国。同理,以“碧桂园帝国”本身的成长标准来衡量,至少,杨国强可称得上是一位难得的“有为之君”。你不得不承认,在经济世界里,“超级CEO”的角色,总归还是稀缺品,能达到杨国强这种水平的地产大佬,更是凤毛麟角。

  不过,早在2007年11月30日出版的《万科周刊》就曾指出:低调、亲力亲为和民营企业重个人观察、轻考核制度是碧桂园主要的管理风格。短期内这种管理风格有助于碧桂园的快速发展和规模扩张,但未来随着企业规模膨胀,地域多元化和业务复杂程度提高,这种管理风格能否继续支持企业的发展和人员的成长将面临很大的挑战。

  从碧桂园在这轮经济和行业周期中的表现而言,在其壮观的战略节奏骤然收缩的情势下,一些“动作”确实也有“变形”的嫌疑,从而引发了各方的质疑。

  当然,对于外界所提出的不少议论,以杨国强的阅历和深度,一些长远的问题其并非不会想到,碧桂园的转型一直在有条不紊地进行中:其接班人也很早就进入培养阶段,对于职业经理人和人才的引进也一向不惜重金和信任。一位曾经在碧桂园工作过两年的项目经理,毫不掩饰其对碧桂园的推崇。他认为,碧桂园是一个低调、务实、难得的企业,在其记忆里,与小杨主席(杨惠妍)开周例会的时候,就在一个电脑培训室里直接进行了。“小杨主席她就是往那一坐,听大家去讲这些东西。他们不去讲究那些很虚的东西,都是因地制宜,脚踏实地,很务实。”

  而对于杨国强本人来说,或许,也需要一种转型:在各种诱惑和刺激之下,依然保持从容的节奏和姿态,从激进而至纾缓,从乐观而至谨慎。毕竟,对于碧桂园这种规模的企业来说,保守型的战略或许更为适合。不折腾,少犯错误,企业反而更有可能抓住更多更好的机会。

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