五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
乔志杰:REITS的推出与房地产新金融产品

  如果你想在未来的地产行业继续的生存和发展,不断壮大的话,我希望大家全面的去提高自己的金融能力。

  乔志杰:非常感谢可以给我这样一个机会,这次有机会来到哈尔滨,哈尔滨我们一定要去,因为在中国地产特别发狂的时候我们没有到哈尔滨,在中国地产特别低潮的时候我们要到哈尔滨,因为它是在中国的地产行业,一直多多少少都是有一些淡淡的,默默的。但是我们对哈尔滨的认识,哈尔滨的了解,哈尔滨的历史告诉我们,它根本就不应该默默无闻。

  在中国的历史上,哈尔滨自始至终就不是一个应该默默无闻的人。在计划经济的时代,它在中国经济是一个老的工业基地,甚至有无数的事跟哈尔滨相关的。所以我坚信,2009年以后的哈尔滨地产,特别是2010年以后,中国地产又一个春天到来,哈尔滨就绝对不会默默无闻了,所以我们今天非常高兴的到这里来参加这样一个论坛。

  2009年以后的中国地产会是一个和以前的地产完全不相同的地产,2009年以后中国的地产行业的发展也会和我们地产前30年的发展有很大的变化,这个变化用一句话来讲,就是这样的观点,2009年以后的中国地产是中国地产有史以来最好的一个发展时期。我还坚信,其实本来就是地产一个新的春天开始到来了,我非要加一个“阳春”再加一个“小阳春”其实我并不赞成这样的观点。2007年、2008年有一个调整,2009年通过我们对地产的重新认识,中国地产要走向一个新的起点。那就是2009年以后,从这几个方面就可以看到中国地产新的春天会到来,会有一个更好的时期。

乔志杰

  第一,我们会看到,我们地产在政策上从来没有受到今天这样受到真正意义上的支持。我们看到国家主席、总理,到国务院开会,明确提出来稳定房地产行业发展的问题,要促进房地产发展。这在历史上真的是很少。同时,近期我们看到了人民银行和银监会在3月25号发表的一个“关于贷款结构调整的指导意见”这个指导意见,我做了金融很多年,每年多很关心。我从来没有看到对房地产信贷投资的意见,但是我们高兴的看到,这个出台10条,第6条明确提出来,银行要对房地产行业的健康发展机构给予金融的更多支持,甚至是明确的提到了对优秀地产公司的并购提供方便”这个是我们非常高兴的。同时我们还看到很多方面的一些政策。所以,我想未来地产所面临的政策利好是不可争议的。

  第二,我们要更乐观的是,我们做了30年,地产商所面对的就是你所面对的金融是非常落后的,你所面对的货币供应人是非常稀少的,但是在这里我乐观的告诉大家,2009年之后我们做地产的人将会面对更多的金融工具了,政府的出台的一些政策会帮助你进行短期金融的过度性的需求。我们不怕持有资产,我们可以有工具让它流动了,同时股权投资基金,就是刚才孟总提到的,我们的私募投资基金将从根本上解决房地产开发商最重要的资本部分的投资需要。由于它的出现,会快速的加动资本滚动的能力,同时我们还要看到,银行的并购贷款的推出,可以解决我们在土地收购上的成本资金,我们还要看到银行信贷,以及我们在一些个人信贷方面给予的全方位的金融放开。我真的没有想到,2009年中国金融改革开放的速度会如此之快。我还感觉到,由于是农村改革的推出,农民土地的私有化不断的推进,这必然加大城市化建设速度的快速成长,我们还要看到,城市经济的GDP速度要加大,而且还要往上走。所以,我坚持认为将来的市场会更好。同时,我们通过这些政策,该退出的退出了,改重足的重足了,就是未来这个行业竞争会更加的合理。政策更好,金融会更活,同时市场会更大,竞争会更好,这个就是说的未来会更好。我对哈尔滨今天的开发商说的是这么好的春天,你怎么来做,我们要做准备。我们要做很多方面的准备,比如说金融调整。今天我讲的问题就是金融问题。在这里,我首先讲到的是在座所有开发商就是这样的,就是未来的真正的核心竞争力是金融。

  也就是说,金融的能力将决定着你的核心竞争的能力。说句心里话,中国地产几十年以来形成了很多的误区。我们把地产行业理解成了一个建筑行业,一个开发行业。我在这里要告诉大家的是,房地产的行业本来就是一个投资运营管理的行业,它本来就是一个内景中心的行业。其实大家可以想想你的精力,做开发有多少事情是你应该做的?我在这里想,规划设计肯定不是你的事;施工建设也不是你的事,那是建筑的事;环境的打造,还有绿化公司;产品的宣传包装有广告公司;产品的销售有代理公司,那我们想想开发商做什么呢?做的就是投资。所以说我们真正的能力,真正的核心能力是控制投资获得融资。所以说投融资的能力将是开发商未来竞争的核心能力。我可以很肯定的告诉大家,如果你想在未来的地产行业继续的生存和发展,不断壮大的话,我希望大家全面的去提高自己的金融能力。这个能力就是投资的能力和融资的能力。

  我们不要再犯一些投资的错误。比如说我们会把好地当成是好项目,我们会把一个好项目当成是可以投资的项目。实际上从地产投资学来讲,好项目是你的能力能够把它完成了以后赚钱的项目叫好项目,跟地好不好根本是没有关系。所以大家要记住了,实际上所有地都是好地,这个是我的观点。大家仔细想一下,这个是投资水平的问题。我们不该投的项目不要投,不该买的地不要买,我们应该动一块不应该全部动,应该两个人投资,不应该一个人投资。同时在解决了投资决策,我们再解决好融资。所以今天我想告诉哈尔滨的开发商这样两句话,一个房地产产业的投资能力决定着你的成败。一个房地产企业的融资能力决定着你发展的速度。换句话说,投资能力强你就不会失败,融资能力强,你就会胜利。这个就是我今天讲的实实在在的话,希望开发商可以理解。

  做好金融,第一点就是重视。我不知道你的团队有多少人,投融资就是你的明白,投资决定你的成败,融资决定你的明白。如果你有100个人,我想最好有50个人专门搞投融资的。你有机会到香港长江实业的大楼去参观一下,你会发现,他们搞开发怎么没有工程,怎么没有工程设计部,怎么很多市场部和销售部都没有呢?因为他们很清楚,这些事根本就是别人的事,我们不要老是花了钱让别人干事,请了设计院天天去做。其实我跟大家开一个玩笑,有人说,你们公司的房子修得真漂亮,心里话不是表扬你,表扬的是设计人员;我们说你房子质量真好,真的也不是表扬你,那表扬的是建筑公司,那鲁班奖不是发给你的。可是,我们说你们公司发展的速度真快,我们要说你们的项目从来就没有选过,这个就是夸奖你的公司。所以我们不要说图纸怎么好,质量怎么好,销售的质量怎么快,这个是别人的事,你就是管永远别拿错项目,永远别投错项目,就是总可以找到钱。说实话,做开发的话,如果你有钱了,我就不知道你还缺什么了。

  桑总刚才在底下开玩笑,我说你都有钱了,你缺什么呢?你说你要谁吧,哪位不是高级的设计师呢?世界上最优秀的杰德等,我都会请来。你说建筑我没有好的公司,那10万月薪,年薪请不来的话,你给我100万,我把最好最优秀的都给你挖来,你只要有钱。这个时候讲的是融资第一点,就是充分的做好准备。

  第二,你既然要做好金融,就要了解金融,熟悉金融。今天我讲了一个未来金融,这个也是主办方给我的命题。刚才大家下面也提到过了信托基金。信托投资基金,它是一个证券收益全上市的产品,它解决的是我们持有物业人,持有基物业人一个流动的工具,就是它让所有的投资商不想让商场还想有钱的一个矛盾,它既解决了开发商资产持有流动性,又解决了老百姓最科学的一个投资方向。因为信托基金的特点是收益稳定,而且还享受一定的增值空间。这个产品的出台我建议在座的各位,如果你是一个未来要做物业的开发商,如果你持有一定的物业,你要关注,要了解甚至一定要使用这样的工具。今年年内,中国批准的前几家信托的投资基金可能就挂牌上市了,我很高兴看到这个现象。我想这个是孟总也希望的事情,可能是希望了4、5年了。终于在2009年这个孩子要生出来了。

  我感觉大家要关注股权投资基金。就是私募股权投资基金。这个东西,国家出台了很多的文件,就是鼓励,支持我们发展基金行业。在目前我所了解的情况,北京、上海、天津、重庆以及成都,包括广州、深圳都出台了“关于鼓励股权投资基金全面发展的政策”特别是一些优惠的政策。股权投资基金解决的是把社会资本,民间资本集中起来投资于房地产的基本部分。大家记住,你需要它是干什么的,就是35%里面你可能是出20%,他出一点。也就是他总投资的25%,就占到资本的25%。这个时候就解决了我们资本的稳定性,过去我们有两个亿,我们干一个项目,现在我们有两个亿,加上资金的合作我们有可能干三个项目,这个就是地产资本投资速度的加快。特别是解决房地产投资的基金长期以来单一依靠银行信贷这样的尴尬局面。大家知道,一个供应商就是爷爷,我们当了20多年的孙子了,所以现在我们跟银行打交道,我们有更多人可以支持我们的时候,大家就可以相对走向一种更好的机会,所以说信托投资基金,这个是我们必须要关注的。我在这里建议,第一你要关注信托基金和合作。第二,我建议哈尔滨的企业家自己创造投资基金。在中国已经是批准了,大概我了解北京、上海就是300多家,其他地方不了解。我也看到重庆的基金,哈尔滨的基金,在历史上哈尔滨做了很多地产,我相信地产金融哈尔滨应该往前走,我也诚恳的希望哈尔滨的企业家们快速的启动哈尔滨的地产基金,让哈尔滨的老百姓存在银行的钱有一个出路。

  我记得前一段时间,我参加了一个关于民间关于信贷的研讨会,我说说了这样的观点。“不要怪老百姓不懂,打一个白条都把钱交出去,也不要怪企业违规,私自的社会集资。“我们要怪就怪我们没有给他们机会,我说了一个比例,如果我们不准许随地大小便的话,就应该修厕所。我们不修厕所,人家就做不到。所以说,不法集资你就给合法集资的机会,不允许企业民间集资,你就给企业其他获得集资的机会。同时,我们还应该关注的就是银行新的贷款的品种和小额贷款基金的成立。同时,我们还有信托方面,就是有更多的产品可以服务于地产,刚才孟总提到了他是一个保险公司的董事长,一直在想他的钱往哪走。实际上,当保险公司的钱要进行利润再创造的时候,你说不往不动产走,你往哪走呢?走什么呢?走工业、走服务业、文化产业,我看还是走不动产,还是去做不动产投资。其实这次国际保险业都已经是走习惯了,特别是走私募股权投资,把你的钱让更专业的人去管理,投资更好的项目,我们的保险金额也会发挥巨大的作用。这一切都告诉大家,新的金融时代来了,的金融工具出现了,新的地产变化了,它已经使金融能力为核心竞争力了,大家一定要强化和加大金融的能力了,大家一定要关注新的金融产品了。如果您做到了,那么我就告诉大家,未来的地产的春天就属于你了。

  所以我希望,也祝贺哈尔滨的开发商在新一轮地产到来的高潮之前,走在前面,走在最前面,谢谢大家。

  主持人:谢谢您的精彩的演讲,因为乔总非常的健谈,也非常有思想。

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