朱中一:房地产企业面临的新形势及任务

  朱中一:各位嘉宾下午好!房地产的问题是大家现在最关心的问题,讲房地产的形势不是很好讲的,因为与大家是息息相关的,就社会上评论来说,对房地产市场要求得比较多,一讲房价的时候,老百姓都觉得比较高,但是客观方面,我们是需要肯定房地产这些年取得的一些成绩。

  尤其明天12月18号是一个值得纪念的日子,30年前的12月18号是改革开放拉开序幕,也是十一届三中全会开幕的日子,房地产随着经济改革也拉开了新的历程,我们经济发展是取得巨大的成绩,在这个成绩里头,包括广州、深圳为这个行业发展探索提供很多宝贵的经验。

  同时,我们确实需要看到,这些年来我们可以看出,这个行业依然是关注度最高的行业,问题也确实存在,包括一开始讲的房价问题,市场供应机构问题,市场不规范问题和保障制度问题。

  特别是去年四季度以来,尤其是今年下半年以来,由于受房地产本身规律的影响,再加上国际国内经济的影响,消费观望,市场持续低迷,销售量明显下降,投资信心不足,土地搁置面积,完成土地开发面积和新开发面积明显减少,企业资金紧张,不少企业负债率在提高,拖欠工程款的问题在不少地方也已经突显出来了。

  我自己感觉到现在房地产暴露出来的问题是前些年房地产市场问题的叠加,当然,这也与国内国际的宏观形势有关系,如果没有前两年房地产市场的宏观调控,包括去年第二套放贷的政策,可能现在的问题还会更多一些。

  为了应对国际危机快速蔓延和世界经济发展减速的影响,今年7月份以来中央地方政府在保障和扩大内需做和很多措施,缓冲房地产下滑的趋势。

  例如像北京、上海、南京、等等城市,12月份的成交量有回暖的迹象,但是我们必须认识到今后几个月不确定因素仍然很多,消费者的降价预期和开发商的促销活动也可能还有一个拉锯的过程,房地产企业面临的压力依然很大。

  明年的房地产形势不外乎与外面的影响有关系。

  关键性的因素有两条。

  第一、看政策的趋向。我觉得中央政府和地方政府已经出台了不少措施,我估计可能在不太长的时间内还会出台一些鼓励制度性消费,改善性消费的政策,这对房地产市场的发展是利好的。政策环境是向利好的方向发展。

  第二、需要我们树立信心,努力配合和协调。包括开发商要积极呼应、合理定价,居民要理性消费,媒体要客观报道,正确引导。

  这个我也客观地说一下,最近一些媒体,包括广州的媒体报道失真的问题不少,有一些话我没有说过都报道出来了。有一段话我讲的,有一段话我完全没有讲过,上一次也有一个报道,说独家采访我,但是报道失实。

  我是房地产协会的,不可以对地方政府是政策说三道四的,房地产协会7月14好形成给国家发改委的提纲,我们当时回报的建议和现在地方出台的政策基本上温和的,我们怎么会说三道四呢?这明明是胡说八道。这些是乱说的,但是有一些媒体就信了,信了就去转载。

  所以,房地产是否可以健康发展有两个因素。

  第一、政策的趋向。中央政府、地方政府的趋向。

  第二、需要和各方面的配合,包括开发商、消费者、媒体的客观报道和正确的引导。

  接下来,房地产的健康问题以及企业怎么样的改变问题,现在我说这个题目20分钟是不够的。

  首先说一下促进房地产市场持续健康发展若干问题的看法。

  房地产依托投资和消费,在当前出口明显下降的情况下,房地产对稳定国民经济起的作用显然是很大的,为了促进房地产市场的健康发展,我刚刚讲了,从7月份以来,我们就向发改委和建设部提出了一些建议,最近一次是7月27号发改委通知我们去开一个会议,我们提出了4个建议。

  第一、就是建议政府能否对住房情况进行普查,科学提出出年度规划和5年规划,确保房地产投资特别是住宅投资的规模,现在住宅投资的规模比较小,这个投资规模影响国家固定资产投资,也影响一系列的措施。

  第二、保持住宅保障与商品房市场的协调发展。住房保障是9千亿,但是如何协调发展特?我们觉得目前房地产市场中小套型中低价位的房子比较多,90平方米的房子也开始积压了,如果再加9千亿,整个市场份额有存在一个积攒的问题,是否可以用政府的办法解决经济适用房和廉租房,价格需要跟开发商协商,用政府收购房子的办法解决,使市场可以健康持续发展。

  第三、希望采取降低税费、支持信贷的措施继续鼓励支持居民合理制度性的需求和改善性需求,涉及的人群是比较多的。

  第四、按照特别对待,对符合产业政策的项目在信贷上继续给予支持,同时房地产所得税的预征建议调整。

  以上是我们在发改委会议上提出四点的建议。

  从产业上看,我们觉得如果要保持房地产健康发展有几个问题需要研究的。

  第一、房地产市场的发展与城镇化的发展相协调,因为大家都知道,前几年房地产的快速发展与城镇快速发展有关系,我们也建议,我们城镇化到2010年进入快速发展,即使房地产进行短期调整,长期还是看好的,但是如何保证城镇化规模和制度是一个非常重要的课题,这个课题我在2005年的时候参与课题的研究,当时我们建议每一年增长0.8%,但是根据实际情况可以改变增长速度有所不同。但是全国增长0.8%比较合理,所以在国家“十一五计划”当中,希望5年以后增长4%,但是实际上是相差得比较大的。

  今天上午举了一个例子,深圳和东莞从去年第四季度以来,房价下跌得很厉害,销售价下跌得很厉害,当时国际金融危机还没有来,金融风暴还没有来,这与外部环境一点关系也没有,为什么下跌呢?就是是由于房价上涨过快,上涨得很快的话老百姓就买不起了。

  当时深圳常住人口只有3、4比万,流动人口达到一千多万,东莞常住人口达到2百多万,当流动达到7、8百万,人口大量剩余的时候,市场必然会这样,所以不要考虑金融危机、金融风暴的问题,这与金融危机没有什么关系的。当然事实上也有一点关系的,但是这个关系不是主要的矛盾,主要矛盾是怎样科学地预测城镇化的进程。

  现在我们流动人口是一亿三千万,进城和流动人口是10:1,如果做不好的话就为房地产增值需求带来了假象,给我们的预期带来的假象。所以我们一定要研究房地产发展和小城镇发展规律性,提出一个合理的指标,保持一个合理规律。

  第二、说一下商品房市场和住房保障协调发展的问题。人人都有房住,这是联合国提出的目标,但是人人都有房不等于是人人都买房,即使不少发达国家也有30%的人租房的,现在我们租房率比较高,主要是借助于房改,所以现在我们国家房子保有率是30%多,我们透视看到在住房保障问题方面,我们对真正贫困家庭的解决不是很好,这些方面需要继续加大力度,在这些方面地方政府需要作为长远性的工作来抓。

  第二个观点就是住宅地产要和非住宅的地产协调发展。

  第三个观点就是住宅地产和非住宅地产协调发展,特别是大城市,包括商业地产、写字楼、旅游地产等等需要有一个协调发展。
    第四个问题,在目前情况下,我们继续推动发展二手房市场和租赁市场,尤其是在现在,我们控制房到4月份已经到1亿3千万平方米,这些如何消化,如何发挥质量的作用也是一个大问题,因为随着城镇化越来越推进,现在土地资源越来越缺少,未来新建房子的规模不可能像前几年那么大,新房子的规模少,存量房的市场就需要发展,这种关系需要处理好,这是第二个问题。

  第三个问题,积极贯彻节约型,环境友好型社会的要求,大力发展环保型的建筑,推动产业化,进一步提高社会居住的质量。因为这一次政府提出保增长,扩内需,调结构,一个是转变增长方式,另外一个是调整供应结构,转变增长和调整供应结构,在我们这个行业就是推进住宅产业化,这个在行业内大有文章可做的,必须要落实。
     
    第四方面问题就是一定要加强和改善宏观调控与发挥市场机制作用,要相互促进,这里面有几个问题,作为中央政府是否应该把主要的精力放在制订方针政策,发布信息公告,而且要理顺地方与中央财权的关系,加强与地方政府的联系,作为地方政府,尤其在房地产应该要有所作为,由于房地产的区域性强,要因地制宜,今年在7月份我们给国家建议里头,其中最重要的,我们就牢牢抓住这一条,当时给主任的汇报就牢牢抓住这一条。其他文件基本贯彻了,其他思想没有贯彻,国家应该统一出台政策稳定地方房地产的市场发展。

  第三点房地产的发展离不开土地市场的规范,所以我们就需要改革土地的使用制度和土地的分配比例。因此,地方政府短期的行为需要做好土地比例分配。

  第四点就是有关市场的微观行为,譬如一些户型、面积比例等等方面应该交给地方或者企业决策。

  第五在城乡地区主要城乡政府统筹规划,例如一些把土地统一出让,一方面可以用于小城镇的建设,一方面支付农民的保险金和养老金,农民也很高兴。

  第五,我们觉得应该严格把握房地产市场的准入门槛,提高房地产企业的质量,鼓励企业做大做强,我们的房地产企业很多,有5、6万家,即使前十强的企业,在完成开发投资方面,在06年是5%左右,在07年基本上占6.2%,占的份额很少,我们觉得市场机制应该有一个优胜劣汰的机制,所以,企业的兼并组合当然是自愿的。但是这个趋势是难免的,因为房价有上涨有下跌,这都是市场的行为。

  国务院还专门提出了并购贷款,这说明中央企业已经考虑到企业的兼并重组问题。

  第六方面是房地产的有关政策需要不断完善,有关政策  包括三类政策。1、以住房保障为主要内容的住房公共政策。2、制订房地产产业政策,因为房地产是国家的支柱产业,应该有一个产业的政策,这个政策应该明确我们的目标是什么,怎么样发展环保型的住宅,怎么样推进住宅的产业化,怎么样使住宅产业和非住宅产业协调发展等等很多。3、怎么样进一步加强和完善宏观调控的问题,我认为前两个政策是基础性的,宏观政策就是在经济发展中发现问题和预防问题制订的预测,是可以短期调整的。现在很多人有不同的看法,认为市场的问题应该由市场去规范。

  现在到金融危机过来的,欧美国家都出来救市,这说明政府干预市场,在资本国家都形成共识了。

  现在需求旺盛了,应该增长供给,现在给人们印象是比较紧张的,一紧张房价就高了,如果稳定放假了,一方面就需要稳定地价,土地要招标化,土地价格越来越高,稳定房价谈何容易,这是一个调控目标和预期相一致的问题。

  同时,还需要发挥政府的联动机制,实际上土地、金融、财税的政策不完全一致的。

  还要根据宏观经济的变化,适时适度调整宏观政策,提高宏观政策调整的效果。

  这一次中央工作会议提出的要求是一样的,我们制度要不断创新和完善,改革需循序渐进,处理好改革与发展的关系。

  接下来我对企业提出几点要求。

  第一、顺应形势,遵循市场本身的规律,从这里研究,更多从自身企业管理上找原因,主动转型。

  第二、注重坚持两个理念,防范三种风险。两个理念就是一定要科学发展的理念,前几年很多企业是盲目发展,跟风发展的。第二个理念是我们一定要坚持担负社会责任的理念。一个风险包括一定要防止出现资金短缺的风险,第二个要注意违约风险,因为房地产企业与很多企业有合同关系,一违约就需要打官司,尤其拖欠工程款的问题,很多地方已经出现这个问题,农民工已经到当地政府去,这些问题一定要防范。第三个 就要注意防止违规风险。这里最可能违规的就是预售款,预售款是对项目来说的,预售款违规的时候,项目不可以按期销售,这也会引发社会的问题。另外希望提出三种能力,一个就是提高市场判断能力,包括目前政府提高的发展中小套型的,包括发展经济适用房的问题,就企业来说,一定要承担这个社会责任。
    第三、就要提高产品的技术含量,住宅产业化水平和环保。因为现在的住宅来说,老百姓要卖高质量,价格好的产品。第三个要增加成本核算和财务管理,这个问题在10月3号国务院确定的文件当中,对信贷消费是支持的,对创新型经济是鼓励的,企业要是从这些方面考虑和争取。

  最后希望我们企业可以用好政府现在出台的大好时机,做好合理定价和提高销售量,各个方面工作都做好的话,我们的企业可以在这一次调整当中实现软着陆。谢谢大家!

 

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