高海燕:地方政府救市能救什么?

  在中央政策持续出台或者不断释放积极信号的时候,我都是坚持地方政府不救市的观点,无论是在公开场合还是政策咨询场合。

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  2008,国际经济环境与国内经济调整的动荡之年,中国房地产业将何去何从?在学者大呼拯救股市之际?房地产行业应该怎样完成救赎与自我救赎?在未来,房地产行业将为在宏观经济的调整过程中承担怎样的责任与作用?在危机之下,房地产乃至与房地产相关的金融行业如何利用危机给予的空间完成自身的制度建设?日前,观点地产网就相关问题采访了深圳市社会科学院中国城市营运研究中心主任高海燕。

  观点地产网:你认为目前深圳的房地产市场是否还有泡沫存在?

  高海燕:很难用泡沫的是否存在来判断今天的深圳楼市。如果用价格偏离成本和偏离常态目标消费者的能力和意愿的角度来看,深圳楼市在整体上仍然有适度调整的空间。如果从投资需求作用力的程度来说,今天是不存在的。如果从目前的空置率高的现实情况来看,只能说,深圳楼市基于由泡沫经济成分而带来的后果还是很严重的。当前的供需关系自然是一个十分不平衡甚至畸形的状况。尽管小户型热销,但大户型和豪宅销售困难,因此,没有全产品实现基本销售率的市场,哪怕目前的交易量大幅上升,也不能说明深圳楼市回归正常。

  观点地产网:日前,广东省政府和深圳市政府都分别表示不会宣布救市政策,你认为深圳需要政府救市吗?如果需要,你认为怎样的救市政策最合适?

  高海燕:截止到目前为止,在中央政策持续出台或者不断释放积极信号的时候,我都是坚持地方政府不救市的观点,无论是在公开场合还是政策咨询场合。地方政府救市还能救什么?救市到底给谁提振信心并且是否能产生预期的结果?给房地产企业提振信心的结果是,价格下降阶段性放缓,市场调整步骤受阻。给消费者提振信心,消费者是需要价格支持和整体经济环境的变暖的。

  当然,政府担心的无非是两点:一是房地产危机制造金融风险;二是房地产制造社会风险。这两个问题的解决方案其实暗藏在宏观经济的环境中,即救实业,确保社会整体就业状况和工资水平不发生大的恶化,确保整体的社会信心。在此前提下,房地产的供需关系靠价格,通过更低层面的价格来启动更大规模的适用消费人群。把以前高房价下不能参与房地产市场的人群吸引到市场中来。当然,如果做了这些还不足以启动市场,给予开发商外部经营环境的减压是由必要的,如减税或者缓税,土地出让金的分期缴付、土地开发两年周期的设限调整等等。如果市场在持续下探的过程中,或者说调整的价格已经使得房地产行业没法产生合理的、基本的利润的情况下,仍然不能启动市场,政府调整二手交易的五年限制和降低交易税率也是有必要的。

  另外,我认为,中国的房地产市场走到今天,需要一个重新梳理的机会。高利润和快销时代所产生的开发模式、经营模式、管理模式需要调整。比如,现代企业制度的建立,比如资本能力的建设,比如改变现在拿地方式和政府的土地财政动机遥相呼应的不健康现状,比如降低开发企业平均利润大大高于其它行业的现实和预期,比如解决高房价下所形成的高城市门槛和拖累居民消费支出的烦恼等等。其实,现在就是反思和改良的机会。当然道理是这样说,可是中央政府在今天要的是固定投资的拉升、市场交易的活跃,在这一急切的目标下,很多秩序性的东西可能会被忽略,因此,可以预期的是,二手房政策和90/70政策将很快会被调整。

  观点地产网:近日,北京十位教授上书要求拯救股市,在你看来,楼市和股市之间到底谁应该先一步振救?在整个宏观经济中,股市和楼市之间谁的影响最大?

  高海燕:股市好了,对楼市自然会有积极的影响,尤其是对激活改善性需求。但问题是,我们要不要用产生不合理的股市机制去换回一个短期的繁荣,从而让股市陷入一种由市场以外的力量左右的恶性循环中?两害相权取其重的话,股市可能比楼市更重要。

  观点地产网:你认为目前的宏观经济政策对房地产市场有明显的提振作用吗?

  高海燕:没有,或者说短期内提振作用有限。比如降息,大幅降息带来的结果是更加加剧了消费者对经济形势的担忧,反而不肯出手将金融资产转换为物化资产或者投资。所以你很明显的看到,目前的改善性住房的需求仍然不活跃。只有当目前的政策对企业倒闭、失业率扩大、经济增长的拉动有相对明显的效果,消费信心才会有上升的开始,那个时候,对房地产业应该是有作用力的。所以说,今天的房地产面临的问题是在房地产本身的边界之外的。

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