中大吴立范:降价是加速资金回笼策略

来源: [观点地产网]      时间: 2008-09-18 21:26

  我们需要从平常心看待这些变化。记住从来就没有、而且也不会有一个只上升而不下降的住房市场。

  编者按:当前,万科在长三角地区的降价已经演变成为一个社会事件,房地产波动可能对社会产生的影响开始显现。在市场经济条件下,在企业策略选择与社会个体在市场交易行为的利益冲突中,我们应该如何看待在万科降价事件当中的企业行为和消费者行为?我们应该如何理解一个市场经济社会当中的契约精神与契约行为?我们应该如何理解房地产市场的波动可能带来的风险?

  就有关问题,观点地产网采访了有关专家学者和业内人士。我们力图通过"万科降价"事件寻找一种市场经济条件下的交易行为的原则与基础,也希望能够理清在一个合理的市场经济社会交易行为当中所蕴含的公平、公正的契约精神。我们期待每个人可以理性的看待自身的市场交易行为并能够为自身的交易负起责任--无论是万科还是购房者。

  以下是观点地产网对中山大学岭南学院院长吴立范的采访。

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  观点地产网:我们应该如何看待房地产市场波动当中的风险?大多数时候房地产企业在销售自己的产品的时候一般很少提及到房地产产品作为投资产品可能带来的风险,房地产企业在与购房者签订合同的时候是否需要提醒消费者此类风险,并在合同中明确规定如果风险出现交易双方应该承担的责任?

吴立范

  吴立范:房地产市场上价格变动引起的风险从本质上讲与其他市场,如股票、债券、黄金和石油市场价格变动引起的风险没有什么不同。可以说,只要存在着竞争的市场,就一定有风险。自从上个世纪九十年代初我国的房地产业走向市场化以来,我们已经目睹了几次大的房地产价格波动了。

  我认为没有必要在购房合同中加上提醒购房者房价变动风险的条例。事实上,每个购房者在决定购房时,已经知道房价是会在未来发生变化的。我们可以将购房者分为两类:一类是以消费为主,即买房是为了自己居住。房价的变动对他们的影响较为有限。不管房价是跌还是涨,他们都不会将房屋出售。另一类是以投资为主,即买房主要是为了房屋的增值。房价的变动对他们的影响较大。但这类人就是要冒风险才投资的,他们对风险的存在可以说是心知肚明,所以也无须提醒他们注意风险的存在。

  至于房屋买卖双方所承担的风险,也是一目了然的。房价变动的风险自然应该由房屋的所有者承担。在房屋出售以前,发展商承担房价风险。但房屋一旦出售,它的所有权转移到业主手中,房价的风险就由业主来承担了。

  观点地产网:国内目前的情况似乎是:在其他消费品和投资品(譬如股票)在出现贬值的时候大多数消费者或是股民可以接受,但却出现无法接受房产贬值的情况。您如何理解这样的现象?

  吴立范:这种现象表明业主对房地产作为一种特殊商品的认识不足,也反映了我们的房地产市场目前还不够成熟。房屋作为一种商品,它的价格随着市场的供求变化而变化是一种正常的现象。房屋购买者应该对这种变化有足够的心理准备。我们看到一些房主难以接受自己住房的贬值,主要是有两个原因:一是他们在购买房屋时,只对房价的上升做了预期,而对房价的下跌抱有侥幸的心理,从而缺乏对此的预期和准备。当房价一旦发生下跌时,他们难以接受。二是相对于其他投资而言,房地产投资成本大。对于很多家庭来说,购买一份房产可能是他们一生中的最大的一笔投资,房价下跌让他们损失惨重。

  观点地产网:万科到底有没有侵害消费者权益?消费者有没有权利要求退房?万科不退房说明什么问题?万科需要给予消费者必要的补偿吗?

  吴立范:只要万科的购房合同是合法、合理的,按合同规定办事就不存在侵犯消费者权益的问题。正像业主不愿看到房产价格下跌一样,其实房地产商也不愿意轻易降价出售房屋。他们降价出售房屋,是在竞争的市场上看到房屋价格水平过高,超出现有的购买水平时,采取的一种商业策略以增加销售,加快货币回笼,本身是无可非议的。

  观点地产网:消费者的过激行为说明了什么问题?是消费者不理解契约本身的意义还是消费者在契约面前的不理性行为?我们应该如何看待一个正常的市场当中,交易双方承担风险的责任与义务?

  吴立范:住宅作为商品房一旦进入市场,就必然受到市场供求关系和竞争规律的支配。当房价发生下跌时,一边是已经购入房产的业主在抱怨房价下跌太快,一边则是那些等待购房的未来业主嫌房价下跌尚未到位。我们需要从平常心看待这些变化。记住从来就没有、而且也不会有一个只上升而不下降的住房市场。

发稿:高丽霞审校:0

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