岭南夜话:何去何从的下半年房地产之路现场实录(一)

观点地产网

2008-08-10 18:44

  •   岭南夜话——何去何从的下半年房地产之路

       时间:2008年8月9日19:30-22:00

      地点:中山大学岭南(大学)学院岭南堂三楼

      议题:

      (1)信贷紧缩政策与房地产市场

      (2)下半年,广州地产市场的供需矛盾及下半年广州住宅市场走势

      (3)华南地产突围策略

       相关链接:“2008岭南夜话”现场图集

      主持人:尊敬的各位来宾、女士们先生们,大家晚上好!欢迎大家参与今天由我们观点地产机构和岭南学院EMBA中心联合主办的岭南圆桌系列论坛的演讲,我是观点地产机构的贾树方,非常高兴能主持今天晚上的活动,首先请允许我向各位介绍一下我们今天到场的嘉宾,他们是:

      加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆教授;

      中山大学岭学院院长吴立范院长;

      观点地产机构董事总经理陈诗涛女士;

      广东银监局办公室副主任王敏先生;

      中国建设银行广东省分行住房金融与个人信贷部副总经理方劲松先生;

      中国建设银行广州天河支行副行长刘军先生;

      广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生;

      广州地产资深人士莫嵘先生;

      广州市光大地产副总经理陈洪志先生;

      保利地产代理市场部总经理吴定金先生;

      颐和集团营销总监廖效东先生;

      广州云星地产集团副总裁欧阳维洲;

      广州合富辉煌房地产顾问有限公司首席分析黎文江先生;

      恒基投资有限公司营销总监黄明雅先生;

      广州寒桐顾问有限公司总经理韩世同先生;

      深圳宏发投资副总经理熊志伟先生;

      广州风神汽车房地产开发有限公司董事总经理石桂祥先生;

      广州奥晨地产有限公司总销总监王健先生;

      欢迎各位嘉宾的到来,接下来我们请主办方单位对我们的活动致词,下面有请陈诗涛女士为我们致辞:

      陈诗涛:各位来宾大家晚上好,今天是奥运开赛的第一天,这个时候又是周末,大家应该是心情比较轻松的来参加我们今天晚上的岭南圆桌,差不多两个月前,就是6月13号的时候,在我们主办的2008博鳌房地产论坛的时候,全国各地的开发商及金融行业的专家接近600人,我记得当时在场有很多来自湖南、湖北,甚至内蒙古西南地区的开发商很多的老总来找我,问了一个问题说,我长期在广州,华南的开发商市场现在好不好过,参加了那么多年的博鳌房地产论坛,今年的心情是非常重的一年,听课也是最认真,使我们感觉到现在的日子不好过了,差不多两个月过去了,可能这种心态现在蔓延到了全国,而且主要在深圳和广州,这种心态现在在舆论上也形成了一种喧嚣,作为行业的一个新媒体,观点地产网和《观点地产》杂志,我们觉得在这个时候,有责任站出来找寻并发现这些心态,或者我们悲观的舆论后面的真实原因,更好的促进我们房地产的持续健康的发展。

      今天我们联合了岭南EMBA,做这一期的岭南圆桌,希望搭一个小小的平台,借我们在座的各位专家,我们徐教授,吴院长,还有企业的嘉宾一起来对话两个小时,共同探讨一下目前紧迫的形势及商讨一些对策,相信我们今天晚上的讨论可以给整个行业及业内人士一份启迪和更好的信心,特别是今年的房地产更需要一份信心,谢谢大家!

      主持人:接下来我们将进入我们今天晚上的正式讨论环节,下面我要邀请我们广州地产届的资深人士,来自光大地产的副总经理陈洪志先生,担任我们的对话主持,有请陈总!

    岭南圆桌

    岭南圆桌现场

      陈洪志:尊敬的吴立范院长,尊敬的徐滇庆教授,以及我们广州房地产行业的同仁们,以及中大岭南学院的学员们,我想今天晚上在座的各位和我一样,都还还沉浸在昨晚的气势磅礴,美轮美奂的奥运会开幕式当中,就像我们张艺谋导演所讲的一样,他会用一种尽可能现代的手段去展现5000年的古老文化,我们很多人也沉浸在今天早上广东选手勇得首金,以及我们的杜丽失去了夺金的机会的奥运会现场。但是我想昨天晚上到今天的赛场中,都会听到最多的话,就是"中国,加油!"

      其实我们回想一下,我觉得我们的房地产业更需要加油,而且更糟糕的是,我们对于中国的房地产,到今天我们不知道应该加什么了,除了加油之外,不知道还是加什么,所以我想非常感谢中大岭南学院和观点地产机构,有机会邀请到各位专家、学者,和我们共同商讨在目前房地产业的问题,可能今天给了我们两个小时的时间,不一定能完全解答行业中的难题,我希望从不同的角度去理解,去把握,去分析现在房地产中存在的问题,那么我想问的第一个问题,我就想请出我们的徐滇庆徐教授,我们回忆一下从05年中国开始做房地产宏观调控,三年过去了,特别是到07年9月份,我们的政策才得到了体现,这个从我们业内人士来说我们经常讲到的,2007年9月底中央出台了一个359号文,也就是对于第二套住房贷款的新政,以及进入08年以来,对开发贷款的控制,使整个房地产业才真正的走向一种调控的市场,那么想问一下徐教授,您怎么去理解这样一个信贷的新政与房地产的关系呢?

      徐滇庆:我们现在在讨论房地产的问题,实际上要看清房地产在目前所处的困境,就不得不把眼光放得更宽一些,刚才说了我们是在2007年的9、10月份,房地产出现了一些逆转,大家想一想,中国的股市在什么时候开始逆转呢?也就在这个时候。股指从6000多点一直跌,跌到现在的2600多点,奥运开幕了,还跌100多点,什么问题呢?房地产市场交易量在各个大城市跌了一半多,什么问题?这些就和我们整个的宏观调控所面临的外部环境和宏观调控政策的选择有关。它不是一个简单的单独的房地产问题,是整个资本市场出了问题。

      什么问题呢?信心问题,而且这个信心这次的衰退,从8、9、10月份开始,还没完。9、10月份中国发生了什么事呢?会造成这么大的信心崩溃,中国什么事都没发生,问题在于美国的次贷问题,全球股市低迷下跌,然后按开始波及了我们中国内地及香港在内股市全线的大跌,一直到现在。在这种情势之下,国际金融市场风雨飘摇,不确定性提高,美元连续贬值,次贷危机不在一个月之前,NBER和CCER的联系会议,EBER是美国国家经济研究局来了12个顶尖的专家,我问他们美国次贷什么时候可以到底,他们解释说很久,最常用的一个词,还在发展。也就是说美国专家自己还不认为美国的次贷能收敛到某一个地方。这个问题很严重。剑桥大学教授跟我谈了一下,他最后意见说,从目前来看,我们很多金融学的基本定义要重新规范,否则很难解释目前出现的金融危机。这是一个不折不扣的全球性的金融危机。

      我们目前中国已经不在是一个封闭的经济体,我们和全球的联系越来越广泛,所以这一次全球的金融危机,必然波及中国,首先我们遇到的挫折就是信心的丧失,直到现在。

      那么宏观调控政策在里面是怎么考虑的呢?我们为什么要宏观调控,就是要防范危机,如果没有危机,就不需要去调控,正常的波动交给市场去管,市场要比政府做得好,但是有了危机就不得不管了。首先我们要讨论危机在哪里。中国主要的危机主要的危机第一个是银行危机,金融危机,我们的银行体制非常脆弱,改革30年的成本都沉浸在银行里了。所以我们要记住,如果我们中国出现了什么大的波动,导致这种逆转原因很有可能是金融危机,我们必须战战兢兢的防范这个危机。

      第二个是社会危机,贫富差距很大,而且继续在扩大。认识到两个危机之后,我们现在有三个指数,第一个是CPI物价指数,第二个股指,第三个房价指数,三个指数如果是正常波动,我们叫市场取管,用不着我们去调控,只有大起大落的时候,要考虑他会不会导致危机,相应的导出我们的政策。这三个指数无非是物价暴涨物价暴跌,房价暴涨房价暴跌,股指暴涨估价暴跌。我们要分别来研究看待什么是最危险的,首先,物价暴涨这是非常危险的事情,而且压力越来越大,两个原因,第一个我们的流动性过剩太厉害了,我们一直流动性过剩,这是票子印得太多,而现在全球的金融不确定性很高,大量海外资金流入中国,2008年第一季度,流入中国850亿美元,相当于6000多亿人民币,4月份一个月就流进770亿和5000亿左右人民币,这么多钱拥进来,我们就不能不印人民币,短期之内就印了两三万亿人民币来冲销流入中国的外汇。这两三万亿流到了社会,给我们的货币政策带来的压力就很大很大。大家都知道供求关系都不变,只要货币一增加,通货膨胀的压力就增加,什么都不变,多印一倍票子,物价绝对不只涨一倍,这个问题是现实存在的。

      第二,海外现在一边涨风,输入性的通货膨胀给我们的压力越来越大。上百年的数字都出来,研究经济的人都吓了一跳。2007年我们全国进口石油1.4亿吨,折合半年就是7000万,2008年上半年,我们进口了9060万,多出了2000万来,而石油在这一段时间之内,从不到80美元上升到了120,最高峰达到了148,从80到120,涨了50%,我们这一次6月份的调整,只调了不到10%。。

      第三,铁矿砂,2007年一年我们才进了3.7亿吨,我们今年上半年进了2.3亿吨,而铁矿砂涨了88%,我们价格挡得住吗?在这种冲击之下,我们确实面临了很大很大的通货膨胀压力。如果通货膨胀上了两位数,第一我们的低收入群体会受到严重的冲击,本来贫富差距就大,通货膨胀一来,穷人糟糕,他们的恩格尔系数很高。第二,我们的银行系统大量资金要从银行里面流出来,那么对我们的银行存款结构会产生很大的冲击。所以通货膨胀压力是不能出事的,一出事,我们的金融和贫富差距都要出事,所以这是第一要务。

      可是2008年以来,只是1月份货币发行和贷款总额双双突破历史记录。货币1月份就增大了14000亿,这个压力就很大了,我们之所以在2007年出现通货膨胀,一部分原因就是2007年一季度,货币发行和贷款总额突破了,2008年一开始有出现了一个大突破,突破的强度比2007年还厉害,为什么?这和我们的经济周期有关。党会开完了,就一定过热,各级政府争先恐后上项目搞贷款,这个问题没有克服。所以不能不紧缩。最近开了几次会,有一些官员主张放松紧缩政策,但是大部分的学者都认为,目前虽说通货膨胀率已经降到了6.5%,但是这不说明问题,因为我们现在奥运要开。所以各种指标都控制住了。油也没有怎么涨,钢也没有怎么涨,这是靠大量补贴实现的,奥运之后要不要涨,压力非常的重。

      在这种情况下我们不能轻易的放松,稍微一放松货币政策,通货膨胀对冲的两位数,我们的麻烦就很大,这是大局。至于说房地产市场我的观点是,房价暴涨肯定不好,但是它是属于一种投机活动来带动的去年的房价暴涨。我们对暴涨多少有一些办法,就是加强管理,增加你的交易税,可以把它抑制。房价暴跌,现在的问题交易额有了,大家都在观望不肯出手,这是信心问题。股市暴涨肯定不好,马上就会出现泡沫经济。所以我们对股市暴涨治理倒有一些对策。股市暴跌,要看资金流的流向,如果股市暴跌,资金外逃,完了,金融危机,泰国式的危机。现在的问题是股市暴跌,资金还往里面拥。这个问题我请教了很多有名的教授,我问他们,他们说这是世界金融史上没有发生过的事情,教科书上都没有。

      这是中国经济学家面临的挑战。现在我的基本判断还是比较乐观的。因为钱没有走,还在往里走,这说明和世界各国和美国欧洲来比,中国的宏观环境是最好。我们自己认为不好,但是外面比我们还要不好。所以这些钱就跑到中国来避难。避难给我们带来很大的困难。比如说,外面下大雨,很多路人到我们屋檐下避雨,他不是敌人,是朋友,我们只能让他避雨,但是在屋檐下避雨的人多了,我们就休息不好。现在大量钱拥入中国,给我们带来了很大的困扰,货币政策空间很小,但是我们还不能把来的钱都当敌人看,现在明显来操作,破坏中国金融稳定的资金,还很有限,大量的是来避难的,是因为我们工作的稳定而来,不是来破坏的。这么多钱来了之后,我们中国股市和房市就应该可以看到在这种形式之下,它会有变化。这些钱我们看得很清楚,2007年的10月底,银行存款只有16.2万亿,现在突破20万亿,短短的这么一个时间多了4万多亿,其中有1万居民存款,有1万是股市撤出来的,有2万是从海外流出来的,占55%,这些钱流进来,都在银行里面存着,银行现在是负利率,金融学理论告诉我们,负利率是很糟糕的东西,因为在负利率的情况下,银行的存款是不稳定的。

      那么请问如果资本市场的信心在某一天恢复了,这么多的钱往哪走,我们不知道信心什么时候恢复。但是金融学教科书上有这么一段话,也许不太中听,大家仔细想一想是什么意思。"某一家人有人去世了,我们去吊唁,我们把该说的安慰的话都说了就可以走了,至于这家人还要哭三个小时还是三天,你控制不了,但是你可以相信,他们哭到一定时候就不哭了,生活还要继续"。这个案例就告诉我们,金融市场的信心危机,从来都不会无休止的延续下去,它是一种馄饨现象,一个小小的因素的变革,就可能使整个市场的信心发生逆转,。发生逆转的时间,是我们很难去预测的,但是它一定会发生。现在很多的人着急,说要救市,我也不愿意看到资本市场坠入今天的状况,但是我们是否要研究一下,怎么救,现在我打一个比方,黄河要是发洪水了大家要防汛。如果黄河断流了,已经断了好几次了,环境保护没搞好,天大汗没水了,已经没水了你怎么办?端个脸盆去救黄河?开玩笑,如果有一脸盆的水,还是留着自己喝,什么时候黄河水会来?天下雨,水就来了,什么时候下雨,你不要问我,我不知道,但是它一定会下。从这个观点我认为大家不要大惊小怪,只要资金没有外逃,肉烂在锅里,中国资本市场是有希望的,包股市和房市都有希望,因为钱没有丢掉,也没有逃走,无非现在在银行里面蓄势待发。现在我们恰恰在反方向上非常担心,因为在银行里面攒的钱太多了,这么短时间,上了四万亿,我们房地产市场有多大的容量呢?我们2007年全国房地产交易量27000亿,分到一个月也不过是2500亿,全国这么多的城市这么一分,分到北海、上海、深圳、广州这些大城市,不会到一半,因为中小城市数量很大地一办就是一千亿了这些城市一个月能供给的量无非这么多,再加一点存量,它是新进去的流量最大的资金,如果发生逆转稍微出来一点,我们的房市和股市就会发生意想不到的变化,资金流入股市,股市大起大落,流入大城市的豪华型主住宅,房市房价就可能大涨,流入消费市场PCI就可能大涨,我们要必须认真对符合防范。不愿意看到资本市场大起大落的现状。而现在大家不停的喊救市,信心的问题很难弄。

      说到救市,我们把印花税从3‰下降到1‰,就起了两天半的作用,都没有三天。它没有明显的关系。说政府表个态,新华社写了很多的文章,也没见起作用。能做的差不多都做了,大小非说到底还是信心的问题。谁说大小非减持了就一定要抛啊,现在采取措施,批发市场了零售市场分开,政府能做的还有什么?大家可以提出来推动政府去做,可以做的差不多都去做了,信心还是不恢复,那只能等。天上下雨黄河的水就来了,所以没必要过渡的惊慌失措。

      房地产现在在紧缩政策之下,肯定遇到很大的挑战,很多房地产商的资金链要断,你去年高价圈地,现在贷款紧缩,拿什么钱开发,在这种情况之下,我建议股权融资,现在房地产企业自有资金严重不足,全国平均还只有25多一点,而银监会要求35,按照金融的原则应该是40。从窄口径来看,房地产企业资金缺口3700亿,宽口径8000亿,我们社会上有几万亿的过剩流动性,而房地产企业居然还有巨大的资金缺口,显然这是不合理的。说得透彻一点,就是房地产企业资金不到位是把自己的风险转嫁给了银行,转嫁给了广大的储户、老百姓。这个问题是要克服的。所以应该推动房地产股权融资,把更多的社会资金细收进来,当然,你的资本回报率肯定会下降。但是这就达到了国务院和银监会的要求,同时让我们的金融结构变得稳定。

      总之我对于目前的资本市场,既担心又乐观。担心的是我们通货膨胀率所面临的挑战越来越严峻,我们必须继续贯彻紧缩政策,万一通货膨胀上到两位数,讲很难治理,88年有一次地94年有一次,都用了四年左右的时间才实现软着陆。一旦出现,我们要付出沉重的代价,但是另外一方面,我并不悲观,因为资金没有外逃,还往中国走,所以资本市场的前景依然看好,谢谢大家!

      陈洪志:我们也谢谢徐教授,徐教授从房地产业说出所处的外国大欢环境分析了房地产市场发生的变化,他更多的认为房地产市场的变化是因为外国市场的变化,他也要求我们去关注银行的危机,关注金融危机,关注三个指数,CPI、股指、房指,但是不管怎么说,徐教授始终对房市和股市信心。或者如果我们用官方一点的词,如果我们说叫谨慎的乐观,您能接受吗

      徐滇庆:可以。

      陈洪志:下面我想请问一下吴立范院长,但是我们徐老师是从房地产行业所处的外部环境去分析房价,所面临的问题危机。那么我想换一个角度从内部环境,因为我刚才所说的,房地产宏观调控从05年开始,三年了,中央下了很多药,几乎这个行业的所有的环节,都有宏观调控测试,建什么样的房子,房子的比例是多少,什么卖,什么时候应该卖?卖多少?价格等等所有的细节,都有宏观调控,包括事实行政,但是这么多年来,实际上最好的药,最灵的药,也是最有效的药就是信贷政策,信贷的紧缩政策,这里面包括对开发商的紧缩,还有对各种住房信贷以的紧缩,就比如说我们老婆管老公的最高境界就是管住他的钱,只要管住他的钱恩,你就管住了你的老公,那么换一个角度说,中央管住了信贷政策,也管住了这样一批像房地产不断飞驰的野马,我想请吴院长从内部环境去分析一下我们房地产信贷调整,对房地产行业的影响,有请吴院长。

      吴立范:我想房地产行业的发展,有它自己一个方面本身的周期,就像其他的行业包括中国的股市的发展,有它的一个周期一样,如果我们回顾一下中国的房地产从过去的80年代才开始,到我们现在也大概十几年的正规发展,不到20年的时间,我们已经经历了这么几个大起大落的阶段,最近的这一次的发展,去年大家提到去年9月份中央的银行的紧缩政策,特别是信贷的紧缩政策,起到了极大的作用,我想这是药本身在信贷的个人第二套住房信贷上,以及土地出让金政策上,自然会在这个时间发生一个对房地产业的信心,对整个的2005年以来的高涨连续3年高涨发展的一个重要的打击体现出来。如果我们看一下从房地产周期来看,2005、2006年,尤其是2007年,在房地产史上是相当疯狂的,也可以比喻为冰火两从天。

      从这样的反差现象来看,徐教授讲的国际的影响是一个重要原因,股市的影响是一个重要的原因。把这两个加起来说成一个信心的危机。大家对房地产的信心,股市的信心,为什么会对房地产业突然这样的信心丧失,为什么对中国股市更大的意义上丧失,从房地产来说,因为房地产的价格增长太快了,增长太快,增长过高。这个增长过快过高影响人们的实际购买能力,和房地产之间的差距越来越大,这种价格越来越大肯定不能持久,肯定不能持续下去了,在这个时候爆发的现象,我想是美国次贷的影响,以及我们银行信贷紧缩政策的影响。

      再加上我们在地方政府开始从去年下半年开始增加经济适用房,廉租房的政策,在供给上也起到了极大的作用,几从的打击之下,整个本身的价格过高的影响下,导致了这样的一个信心的危机。

      从一般来讲,房地产的行业的发展实际上它是和整个经济的发展连在一起,和一个国家金融市场、股票市场是联在一起的,按照通常的规律,因为中国的房地产业毕竟不到20年的历史,我们在这20年看出规律,如果把眼光放宽一点的话,房地产业和经济的发展,股市的发展实际上是有密切的关系的。他们之间的关系,在从西方,尤其从美国的经济的发展来看,房地产业的发展通常是一个滞后的关系,一个国家的经济、股市的发展通常是优先于房地产业的发展,为什么呢?因为房地产业的发展周期比较长,通常它对市场的反映程度也相对的比较缓慢一些,所以当这个经济走向高峰的时候,房地产业的价格的反映对经济的反映程度相对的比较缓慢一些。所以经济开始走向高峰,房地产业没有走向高峰,同样的道理,股市走向下坡的时候,房地产它的发展,它有基本的建设开发到出售这样的过程还是继续,等到股市下来之后,实际上可能是房地产发展的高峰,如果我们回顾一下从美国2000年,纳斯达克指数5000点下降到1000点,那个时间房地产并没有受到打击。他们走一个相反的路,从2002、2003开始下跌,但是我们看到房地产业从2001年逐年上升,其实从经济周期来看,并不是和股市的周期是密切联系,但是这一次我们看到的现象就和以往的房地产市场和经济周期和股票市场的发展出现了一个几乎同步的现象。

      这种现象其实我想如果看一下美国现在的情况,从2006年下半年开始,比较典型是2007年的3月份之后,美国的股市也开始下跌,与此同时,美国的房地产业开始下跌,我们现在看到的次贷危机的影响,次贷危机的影响,实际上和我们现在讲到的银行信贷政策,在美国的银行信贷政策尤其是美国的房地产的融资的二级市场甚至三级市场的发展,它们是非常发达。整个的市场的发展它有一个本身的内在的冲动,这个冲动到了一定的程度,从美国的市场来看,次贷危机无非是把支付不起的住房贷款的这些人提供,让他们创造了一种需求,通过这种需求的创造,促进提高价格,只要这个房地产后面有人去接房子,有人在这个价格上买,这样的周期循环可以继续下去,但是到了最后的高价没有人接这个位,一旦信心丧失,整个链条就会起到一个反转的作用。这种现象我们现在在美国的次贷危机我们已经明显的看到。在我们中国,市场的变化我们也明显的看到,像一个帝王的创造,一个一个房价的提高,在高涨的欢呼声中,只要有人接最后的一棒,肯定会延续下去,肯定是终究在某一个试点上,一旦链条没有人接最后一棒,我们房地产资金、链条就开始出现绷紧,开始出现断裂。

      这一次我们出现这样的股市和房市同时大跌的情况,在过去的发展房产的周期来看,应该说是比较少见的现象,而且激烈如此之大。实际上这一点来讲也是信贷的变化,美国的信贷政策是一个利益政策的变化。2001年房产的提高是联储银行连续14次的降息,最终导致大家对房地产大增,所有的市尺资金从股市上撤出来到房地产上。我们去年的信贷政策和房地产的关系,刚才也讲了这个银行的信贷政策其实只是一方面,但是如果我们把它在宽一点讲,实际上是整个宏观紧急政策,尤其是在利益政策上,储备金政策上太大了。从去年以来,我们的银行的利息上调,连续上调6次,我们的银行存款储备金达到15%。这样高的存款准备金在世界上是罕见的。

      陈洪志:可能从07年的1月份到08年的6月份,存款准备金提高了8.5个百分点,也就是到了17.5总共冻结存款44650。

      吴立范:所以这样的情况来看的话,我们整个经济政策,尤其是货币政策的调整直接的相关。

      陈洪志:您认为房地产行业目前这样的困境,表象上是信贷紧缩政策,实际上是内外因素综合也包括过往的一系列的宏观调控,也包括宏观大政策?

      吴立范:不错,尤其是从去年9月份到今年,如果我们把眼光放远一点的话,它实际上从房地产从非理性的现象的增长,但是这个回归的速度太快。

      (注:论坛更多精彩实录将在本周陆续登出,敬请持续关注岭南圆桌专题

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