黎明楷:宏观调控的影响

http://www.blogestate.com   黎明楷   2006-09-01 16:36:47   来源:[ 传媒 ]

  今年4月中,传出中央对于房价过快的涨幅不满,将会再度出手打压房地产市场,有一些房地产投资者已经开始抱观望态度;5月17日,温总理主持召开国务院常务会议,会议提出6条针对房地产市场问题的措施,国内市场将之统称为《国六条》,由于措辞相对温和,也是方向性的政策为主,市场没有实时激烈反应,有开发商还认为中央既重申房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业,又说有区别地适度调整信贷政策,这是对市场有利的政策;5月29日,9部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,提出了15条房地产调控细则,措施严厉,市场开始感到压力了。

  9部委意见出台才两天,国土资源局在31日又宣布即日停止别墅用地的供应,之后,又有消息透露外管局正准备控制外资投资国内房产,此外,个人所得税与增值税就有如一柄悬在头上大铡刀,等待税务部门的号令随时斩下。这次调控,来得有点杀气腾腾,一招接一招,叫人喘不过气来。

  这次调控,第一时间受影响的是二手市场。由于大部分城市的二手市场基本还是处于卖方市场,客多盘少,现在一下子加了5.5%营业税,卖方可不愿意承担这个成本,于是大部分业主将盘口加价,也有部分干脆转售为租。至于买家,明明听见政府在压房价,自然也不会轻易就范追价买房,于是买卖双方差距拉大,做中间人的加倍辛苦也还是徒劳,交投量大幅下滑,以中原(中国)在6月的头几天来看,营业额跌了接近50%,估计这个局面要维持最少两个月,间接影响到的是中介行业看来又要来一次洗牌。

  虽然政府锐意加大供应,但新的供应最少还得一年才能应市,而因为政府将5年之内的物业都包进去征营业税范围,存量房的供应却减少,可以预计在短期内,二手楼价将会上扬,而二手市场的体量将会缩少,这与政府关于平抑房价与发展住房二级市场的希望刚好背道而驰。如果征税的打击对象是放在持有房产而并非交易房产,这对于刺激存量房投入市场应该有所帮助,也会让宏调快一点见效果。当然,长远来讲,由于有大量的普通商品房推出市场,这类型物业的房价肯定会下调,就怕政府耐不下性子,对于短期还在涨的房价看不过眼,再来一两下狠招,那对于房地产市场将会是灾难性的。政策是否理性?是未来局面发展的关键。

  这次宏调用90平米这道分水岭将住宅物业划分了两个档,有专家认为90平米太小,不符合现在置业人士的要求,但其实90平米已经不算小,香港92.9平米(1000平方英尺)以上的私人物业(已经没算廉租房了)也还只占总供应量的10%左右,中国政府只约束有70%的供应量放在90平米以下的物业并不是一个不合理的要求,也符合增大普通住宅供应量的、压低普通住宅房价的目的,只不过执行时间过快,一下子对开发商所做成的混乱可想而知,好多计划都得重新再做,而且地块都有它的特点,针对的客户群也不同,每一块土地都要有70%的普通住宅有点不切实际,个人认为只约束地方政府的总量比例就已经可以了。

  原本在很多大城市,市区边缘或近郊的供应偏向中小户型,市中心的供应偏向大户型,这次对每块地的户型比的硬性规定,为市中心豪宅带来利好消息,未来供应量受限制,房价估计要更上一层楼,尤其是一直受现在购买力追捧的介乎100到130平米的换楼型单位,未来也将减少供应,价格看来还是要升。至于别墅的价格就更不用说,因为未来供应停了!

  这次宏调,计划经济的味道非常浓。计划经济不一定不好,好的计划可能比纯粹市场化更有效率,只是对于政府制定政策的能力要求很高,不容易做到而已。并且,当政府开始第一步以后,就很难抽身而退,因为政策如果效果不彰,为政者自然不愿意轻易认输,只会越挫越勇,继续出新政策;反之,政策如果凑效,以后更会乐此不疲。看来邓小平、江泽民的倚重市场经济年代已经过去,中国将会演变一套新的游戏规则,市场参与者要有心理准备。

  概括而言,如果没有更厉害的措施,这次宏观调控的影响,短期内是二手交易量收缩,二手楼价上扬,另外,由于许多项目需要重新规划,在年底到明年初左右,新增供应量会陷入谷底,一手住宅暂时也看不出调价的压力。长期来看,一手、二手普通住宅价格都会下调,郊区地方更有机会因政府为了充供应指标而出现供应过剩,反而豪宅及市区内的中大户型单位将变成奇货可居,价格继续上涨。

  当然,宏调是否能达到预期目标,主要还是要看执行力。今年的9部委联合意见比去年的7部委多了两个席位,其中一个就是监察局,可见中央对于地方政府是否贯彻执行有关政策比较关心,也设置了监控的机制。虽然我个人并不完全认同这些政策,但也还是渴望看到这些政策能严格执行,否则这次调控效果不够明显,中央又再下重药,到最后只苦了奉公守法的人。

原始出处:[ 中原(中国) ]

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