住房发展应与经济发展同步

http://www.blogestate.com   黎明楷专题演讲   2006-05-24 14:57:33   来源:[ 传媒 ]

  黎明楷:各位领导,各位来宾,各位媒体的朋友,下午好。其实,我这里的命题就是发挥要求的,因为我从香港来,要跟大家分享一下香港的经验,也比较一下西部的房地产市场。具体的比较上来讲分析不出很有启发性的东西。我想回应一下今天的主题,拜水都江堰,问道青城山。也将讲讲宏观调控方面我的看法。

  说都江堰,说肤浅的方面,我从来没有听说都江堰,我是来了才知道的,我也去研究了一下都江堰是怎么回事。也发现宏观调控的一些做法还是蛮有启发性的。水利工程主要的做法有两个,一个就是疏导为主的,第二个它是含有机动调节功能的。就好想任志强说的,水来了怎么调,水走了怎么调。

        关于宏观调控,我也想机动的去做。我现在看宏观调控主要还是堵的方法。这样挡来挡去是挡不住的。你越堵,水就越高,到一定程度就决堤了。在去年宏观调控头几个月,在全国大部分城市,楼价都受到一点点压力,交易量有所降低。到最后,过了几个月以后,有些健康的城市,需求出来了,导致了房价涨幅更令人害怕。还是要从供求来分析一下。

        对水来讲,水就是我们的一个供应,你水多了,你的水道浅了,也是不行的。但从供应来讲,我还是觉得供应是不足的,而并不是政府觉得的要控制房产的投资规模。你越控制,你房价就越高。我们怎么从供应来考虑这方面呢,一方面要拓宽我们的水道,其中有一块我们可以考虑的,一个就是土地的囤积,市场上还是比较严重的。

  好多开发商还是在宣传我的手头上的土地贮备有多少。我们要增加供应量并不是说地块多卖,开发商手上的土地要拿出来变成流动的土地,当然也存在拆迁的难度很大,开发商的土地还是政府卖给我的时候说拆迁,拆迁了三年还没有拆完,这一方面是要理顺的。

        在土地开发上面,我们国内的地块,尤其是西部地区的地块,我们还没有用足。就是说我们的容积率还是低的。我不知道成都的容积率有多少,我记得上海的是2.5,降低到2.5,就是一块地盖到2.5倍,香港的容积率是很高的,我想很多大城市都不会像上海这么低。增加土地的开发的面积,其实对政府是有好处的。这个容积率的增加会造成城市规划的另外一些压力,包括交通啊各种配套。我觉得这些东西处理比处理房产的供求问题更容易。

        除了供应,另外一个就是需求方面,需求有一个实际需求于投资需求,其中一块就是今天好多问题就是我以前没有提的,增加的是社会保障用房,分流了一部分实际用户的需要,增加收入的一些老百姓。从投资需求方面,其实也就是现在看到政府一直在堵住这一块。我看并不容易堵得住。国内一直说投资渠道不足,我们可以看到有很多有钱的人,会把房产作为一个储藏,好像存款一样,反正买一套房用来保值。

        用房产来作为存款对社会是一种很大的浪费。美国做得很好的,不说土地,以前黄金,以前用黄金储存,就是要开采出来,要融成一块一块金砖,还要开一个金库,藏起来,还要派一大堆守卫来守,最后就变成了无用的东西了。储存美元就容易了。这个比黄金更好。

        用房产比黄金更笨,你说盖一套房要用多少个工人,多少的材料,多少的钢筋水泥,原来中国人并不是完全来住,而是用来作为储存财富的一个工具。美国很多人用票据,票据就是用印钞机印刷出来,但他可以把很多投资吸引过去。我不是金融专家,今天也有金融专家,我希望金融专家从这方面讲,怎么引导中国的投机性的需求,把他们引导其他方面去。

        我有一些建议,政府不是很多地方缺钱吗,能不能多发一些国债,就把这些游离的资金吸纳过去,国家有钱了,也可以做其他很多事情。比如教育的不足、环保的不足,医疗的不足,很多不足,你吸纳这么多钱存在这里头,这么多钱游来游去,还不如把它吸纳起来,发国债。另外一个笨办法,一方面我觉得供应不足,能不能通过信托的方法,我们把这些资金重新引导,而不是从下游进入这个行业,如果你用信托把它变成开发商上游的一个资金的来源,也可以降低投资性当中的需求这是我想的笨方法,不一定能行得通,但希望金融届的朋友思考这个问题。我回到我的正题。

  从一手住宅的供应来做一个分析,还有就是一手的住宅需求,就是市场的比例来看三地市场。为什么这三个市场呢?就是香港和成都就是三个不同的阶段,看有没有什么启示,但启示不多,恍然大悟的东西不多。

  一方面就是我们把供应分析了,我们看到香港的供应量,其实我们看到香港是一个成熟的市场了,它的基本供应是持平的,它就是要满足正当的需求,纯粹是为了改善生活的条件,或者是家庭的小孩子结婚了另外买一个,所以供应是平衡的。我们看到深圳的供应,比香港的供应量来得大,但05年有所回落,应该也会保持在比香港高的水平,因为始终从房产发展水平落后于香港。成都比较厉害,05年突飞猛进,这是为了补充以前的不足,所以开发量比较多。这个投资开发额与房价,我们可以大概看到,房价涨了,开发投资额也涨了,成都也在05年超越了深圳了。

  另外一个就是需求方面,就是整体的销售额和人均的销售额。我们看到的就是成都与深圳一直往上涨的,香港这条线不算持平,97前后有一个波折,但保持在一个比较平稳的水平,就是国内的大城市跟香港的市场开始拉近。另外我们也可以看到人均的GDP跟人均销售额相比,我们看到成都和深圳的人均销售额增长的速度是比人群的GDP的增长速度要快的。香港是差不多持平的。这也是一个发展阶段当中,当已经基本解决吃穿方面的需求,住方面的需求慢慢增加。

        我们也会看到这个增长速度是比香港要快的,香港基本上没有什么增加。另外一个就是房价方面的,因为今天大家对房价比较敏感。香港房价与人均的GDP是持平的,我们有理由相信,一个城市,它的人均的GDP与房价应该成一个正比例的关系。从这个角度上来看,如果成都跟深圳的市民会埋怨房价的话,香港的居民应该埋怨得更厉害。因为这个比例都要高。

       我其实并不觉得现在国内的房价真正到了一个很离谱的水平。另外我们比较一下一二手市场,这方面比较明显,一个成熟的市场,像香港,二手的成交是远远大于一手的交易中枢。这是整体的交易量其实都是以二手交易为主的。那这个市场稳定。现在来看,比较成熟的深圳,二手交易与一手的比例都在增加,目前来说,也只有上海的城市达到一定的水平,其他城市都有不足的。成都二手市场比较缓慢的,98、99年好像还没有二手市场,慢慢开始有,到目前二手交易比例还是偏低的。这个也是刚才大概的一个结论。
       我这里有三个图,一二手的市场比较,二手比例在开始增加,房价也开始涨。香港也有一些启发性。红色的是香港的二手房价,97年以后,香港经历了一个房价的周期,从97年的高峰回落,也就是大02、03年是谷底,04年是慢慢回升的。我们看到整个二手成交的总数,也就是按类似的趋势发展的。但我们不能把因果关系倒过来,不是因为二手市场越来越多,导致房价就涨。二手市场涨了,市场比较健康。当房价比较高的时候,就会刺激二手市场的发展。当市场比较差的时候,二手市场的交易量收缩得比较少。一手市场也波动,但波动幅度二比手市场大。

  结论就是住房的市场跟经济发展是同步的,另外内地市场与香港市场的发展在缩小,而且随着市场的发展,二手住宅成为市场的主流而并不是一手的。二是成都房地产市场发展快速,但并不成熟。我今天就讲到这里,时间刚好。

原始出处:[ 观点地产博客网 ]

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