【主持人】谢谢钟教授的精彩演讲。

　　中原地产在地产界有“皇牌代言”的美誉，我们今天有幸请到香港中原地产中国区总裁黎明楷先生。他演讲的题目是“从全国发展趋势看济南房产市场”。有请黎先生。

　　【香港中原地产中国区总裁黎明楷】

　　各位朋友，在座的媒体朋友们，你们好！

　　我本身并不是懂研究的人，我刚才听到了钟教授的见解挺有启发的。他从最初的开发产业方面解析了现在中国面临的问题。

　　我是学工程的，学工程的跟学物理的有所不同，学工程的知道某个东西出来能用就行了，但是至于为什么这样做，通常交给物理学家。我给大家讲一下全国房地产市场的情况，还有不同城市的发展趋势，也跟大家分享一下济南的发展趋势。

　　一、房地产市场宏观形势。二、房地产发展不同阶段代表城市。主要以广州、深圳、北京、上海来讲，还挑选了南京和石家庄和济南比一下。如果在座有济南房地产的开发商，也可以说一下对济南房地产发展机遇的看法。三、济南房地产市场发展机会建议。

　　一、全国房地产市场形势：

　　2005年宏观调控对全国市场都有所影响，也不只是长三角，当然长三角的影响最深。从全国的统计来讲，在宏观调控出来的头几个月，在第三、第四季度开始恢复，有些都已经上扬了。

        今年，我们可以看到一个非常明显的现象，在2005年已经复苏的城市，比如南方的广州、深圳和北京，房价的上扬速度还是比较快的。北京的速度还不算离谱。上海在年初的头一两个月，春节期间，楼价没有很明显的变化。但是过完春节以后，上海在三月份的整体销售量开始上升。

        我们是做二手市场的，我们可以看到一个现象，看房量大幅度上升。我们也会看到有一些小业主，原本说一百万卖的房子，因为现在看房的人多了，可能一百万就不卖了，这样抬上去的也有。今年目前的情况就是在政府还没有进一步宏观调控下，这一刻应该是全国房地产世界市场都是很好、很活跃的，楼价还是有上扬的现象。

　　市场好转的基本条件就是：第一，经济发展带动居住条件改善需求。第二，充裕的国内资本主动寻求稳定的投资回报。国内的证券市场跟房地产市场比还是比较小的，没有什么都是好投机了。所以，就把买房子变成了投机渠道，或者是很多人重要的投机渠道。由于这样一个投机的需求，也导致市场一直保持很好、很旺盛的需求量。

        除了这两个因素，还应该也其他的因素：比如城市化。现在涨的比较多的是城市的房价，城市的人口是在急速增长，好多的居民都可以迁移到大城市来。如果楼价和GDP挂钩的话，还有乡镇里面有很多有钱的人，他是想进入城市的，他赚了钱不放在本身的城镇投资，而是挤在城市里面。这样的话，楼价比GDP的增长要高，这就有一定的合理性了。另外一个，跟一些学者或者跟刚才钟教授的看法有一些不同，我还是认为房子的供求不足。

　　温总理在2006年的政府报告中指出，“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。”

　　我自己看，我不完全认同现在的问题所在，尤其是头一句话。现在的房价上涨过快这是肯定的，如果说不过快，就太离谱了。即使房地产投资规模过快并不是我们要解决的问题，现在出现的局面是需求过大的问题，而不是供应过大的问题。我们是在前线、在一级卖房的，会有不同的专家批评，说以前的炒楼团或者什么人炒起了房价。

        实际上，可以说我卖的房子占到90%都是用家买房，并不是投资者买房（除了去年的头三个月）。在上海确实出现了很多投机者。如果不解决需求房者的本身需要，我们减少供应的话，只能导致房价继续上涨。从根本上解决房价过快的问题，其实要面对的是如何控制供应，这又导致了钟老师回应的一个问题了，就是加息有效约束需求。钟老师讲得也有道理，开发商也自己的对策。并不是减利息就可以让房价降下去，尤其在利息方面，对于投机方面的需求是有一定的限制的。

        如果要控制需求，我们要从两块去看：一个是用家的需求，另一个是投机的需求。如果从利息来出发，从按揭的比例出发，会压投机的需求。如果经济保持增长，这样比较难压用家的需求。我觉得政府应该做点儿东西，香港叫做公房，我们叫廉租房。应该增加廉租房供应，只有增加廉租房的供应，才能分流一些买房需求者。楼房太贵，政府可以提供房子让他们住。如果有廉租房了，就不用买筒子楼了。这样的话，拥有筒子楼的人，就没有办法卖掉筒子楼买更好的房子了。这样就把一级一级的需求压下来了。

    如果我们把焦点放在供应上，就变成了我们的针对对象是开发商，这并不是很合理的做法。从舆论上来讲，把开发商说得很卑劣，老百姓没房住是开发商的责任。我认为政府的责任很大，如果政府的法规定出来，我做开发商的没有违反，还是按你的法规做事情的，凭什么因为我赚了钱要背负一个道德的包袱？让老百姓都说是开发商的问题？一个企业赚钱是没问题的，我尽我的能力，在法规容许的范围之内赚钱为什么还要挨骂呢？这是开发商想不明白的一回事。

    2006年是鼓励自住性普通商品房消费年。这也是一个非常正确的导向。未来的房地产发展趋势并不是瞄着高档的住宅。

    环渤海经济圈发展带动房地产市场起飞。
    珠三角、长三角区域经济的发展对当地房地产市场推动作用明显。并不是说珠三角、长三角炒房厉害，只是这两个区域的经济发展在全国还是领先的，跑得最快的还是珠三角。珠三角的经济发展依托香港的经验，发展是比较迅速的。我们从整个的房地产发展状况来看，珠三角是最先成熟的区域。当他们已经经历过一个房地产周期（比如暴涨、暴跌）以后，别的区域还没有尝试过。但是基础还是经济。

    目前环渤海本身也包括济南所在的山东，整个的房地产市场跟几个大城市相比还没有到飞速发展的阶段，只是刚刚加速。不要以为政策一来，就认为房地产很好做了，现在还不是很好做，可能要再过一段时间才好做。开发商去囤地是可以的，政府不让他囤积，是你应该做的事情，并不是开发商囤了是错，政府不管才是错。

   二、房地产发展不同阶段代表城市。

    先说一下一线城市：北京、上海、广州、深圳。

        从GDP来分析，广州和深圳的人均GDP都高于北京和上海的。从这个角度上来看，如果说房地产市场过大或者过热，应该是上海跟北京，尤其是北京远远比广州、深圳厉害。过去大家一直说南方城市过热，从朱总理的时候就开始说，但是从哪个方向看我都没有觉得过热。北京比上海、广州等南方城市热多了。如果说广州、深圳不合理就变成北京、上海更不合理。这个是相对的。如果算房价和GDP的比是多少才算合理，我们只是做中介公司的，不知道钟老师能不能算一个比较合理的数字出来。如果北京不出现问题，广州和深圳不会出现问题。

       我们还可以看到一个非常有趣的局面，如果纯粹是按销售跟开发投资额来看的话，明显地它是一个暴利行业。开发商的投资额是每年都增长的，如果两年为一个开发周期，两年前人均房地产投资额更低。房地产不算暴利，什么行业算暴利？其实我没有反对房地产是暴利的。济南目前的开发投资额比销售额要高。比较成熟的市场也会保持每年增长，开发商还是赚钱，大家活的还是比较愉快的。大家也可以看到其他的一些省会城市也有类似的情况，整体的投资量是低于销售量的。这些城市觉得自己在房地产市场里落后，政府也要上开发商多投资，多盖楼，但是到最后卖不卖得出去？只有天知道，风险是存在的。

    我们可以看到上海、北京、广州、深圳的市场特点：普通住宅市场成熟、高品质住宅市场发展迅速，市场需求量大。中高端写字楼市场需求活跃；上海甲级写字楼市场尤为兴旺。大型商业物业发展迅猛。最开始的时候，商业物业不占很大的比例，但是现在的SHOPPING  MALL等都在一些大城市出现。

       刚才我们看人均GDP，深圳最高、广州第二。但是从它的销售价来看，深圳是最高的。这是合理的，因为它本身的生产力就高。我不敢说广州偏低，只是相对来讲，比上海、北京的比例更为安全。如果从长远的投资角度来出发，广州本身的房价跟人均GDP的比例比上海和北京漂亮。

    对比一下省会城市：南京、石家庄。

    南京、石家庄和一线城市（北京、上海、广州、深圳）是不同的。它的开发量是比它们要低。

    这些省会城市的市场特点：
    普通住宅市场较为成熟，品质住宅开始出现。
    写字楼市场有一定需求，总体交易量有限。
    商业物业以中小型商用物业为主。

    如果用GDP和房价来比，人均GDP济南比石家庄高、比南京低，如果从这个角度去比较，济南的房价比石家庄的又显得安全一点儿，不能说石家庄就危险。
    比较一下山东省内的几个城市： 青岛、烟台、济南，青岛的开发投资额和销售额有些类似大城市，销售额略高于开发投资额。从山东的几个城市相比较，青岛比济南的房价市场成熟一点儿。销售均价也算合理，没有什么特别的。

    从全国来讲看城市房地产市场发展规律：
    住宅：起步阶段从普通住宅市场发展开始。以跨地域开发商进入为标志，市场进入稳定发展期；外来需求和投资性需求推动高档住宅需求。

    写字楼：起步阶段从满足本地客户需求开始；随着经济发展，产业结构的变化，对写字楼的需求加大。进入稳定发展期。

    三、济南房地产市场发展机会建议。

    根据全国主要城市房地产发展历史经验，结合济南市市场特点，未来市场值得关注的热点是：

    1、品质较好，价位适中的普通住宅。
    2、成熟商圈的商用物业以及住宅小区底商。
    济南在商业方面还不是主流，如果贸然做一些大型的20万平方米的大型商业，应该有一定的风险度。