提高准入门槛 地产企业呼唤政策配套

http://www.blogestate.com   胡葆森   2006-03-18 08:51:24   来源:[ 传媒 ]

  提高准入门槛,发挥大型集团带头作用改善市场环境,引导房企深入城镇建设

  在宏观调控逐步走向尾声,市场将要从盘整期返回到平稳发展阶段,行业发展从环境宽松的成长期走向市场竞争日益残酷的成熟期的时候,规模化和市场细分是目前房地产行业即将面临的市场发展趋势。在新的情况下,房地产企业在战略路径选择、目标市场定位、战略资源配置等方面迫切需要宏观政策的指引。针对这一问题,日前全国政协委员、中城联盟轮值主席、建业集团董事长胡葆森,在两会上提出《提高行业准入门槛培育大型企业集团》以及《引导开发企业参加小城镇建设》的精彩提案。在行业进入新一轮发展周期的关键时期,作为中国地产领袖人物和首先提出"省域化"战略的地产商,胡葆森再次从战略角度对市场发展走势做出了前瞻性判断,并从企业公民的社会责任出发对规范行业发展环境而呼吁。

  发展大企业指明行业发展方向

  胡葆森表示地产行业经过十年发展之后,下一步面临着发展方向的选择问题,在这个时候特别需要有一批标杆企业,无论是从企业战略上,还是从产业化的研究和发展方向上,以及企业的经营管理上,都要能够在这个行业里起到榜样的作用,供中小型的地产商学习和借鉴。

  目前我国房地产行业有六万家房地产商,一级房地产资质的占总量的1.2%,只有几百家。现实情况是,行业里大量存在三级、四级或者无资质的企业。很多时候地产行业里出现的问题,比如产品质量问题,比如一些消费者利益受到侵犯的问题,甚至是个别开发商携款潜逃的情况,其根源是由于开发商阵营良莠不齐,影响了开发商在社会公众中的形象。在提案中胡葆森提出希望通过政协会议呼吁政府有关部门落实国务院18号文件的精神,比如把一级房地产开发企业的门槛提高到1亿人民币这样的门槛,或者是提高到2亿甚至更高,为行业的规范发展创造配套的政策环境。

  胡葆森举例说,保险公司或者银行的注册资金门槛一直较高,如民生银行在90年代后期成立的时候注册资金的要求就是3个亿。虽然房地产公司和金融企业的要求不尽相同,但是同样可以借鉴这样的方法。提高资金门槛、信用评估标准,然后对房地产企业的管理水平,经营水平以及核心价值观,包治理结构等等进行全面评估之后,全国假如有一二十家特大的一级资质房地产开发企业,包括骨干级的房地产企业,这个行业就会有主流、有榜样的群体,以点带面的局面就会形成。在房地产企业由小到大的发展过程中,特别需要榜样给这个行业指明一个方向。

  造就大型企业集团亟需政策配套

  在企业发展上,除了企业自身需要把企业层面的问题解决好之外,更重要的从政府的角度通过配套政策,特别是产业政策上促进大型企业集团的形成。胡葆森这样陈述他对这个问题的建议。

  比如在土地拍卖方面,他认为现在土地拍卖政策并不是最科学,最先进的管理手段。如果一个成熟的社会,政府和开发商之间应该有很好的默契。举一个例子:市中心条件非常好、投资规模很高的地块,其开发效果可能对城市的形象和城市化的规划起到关键的作用,这个时候就可以由政府牵头,邀请两、三家骨干地产企业把他们的开发方案提交给政府,由政府来进行评标。不一定要按照"招、拍、挂"的政策把这样的土地公开在几十家或者上百家企业中进行拍卖。否则有的企业拿到这块地做的规划和开发,可能跟政府的初衷相背。拍卖并不是唯一最科学的,也不是唯一的方法,只是在当前的过渡时期,政府从原来无序到有序过渡中采取的过渡手段。

  另外在金融政策上,对信誉好的、拥有3A级信用的企业,银行应该有一些倾斜政策。从政府角度还可以从贴息贷款,还有产业扶助基金,从其他的基金方面和多方面政策对企业有一些帮助。

  小企业要注重细分市场

  在关注大企业集团发展的同时,胡葆森建议中小房企也要抓住机会寻找合适的细分市场寻求发展。

  另外,在一个行业都会有大企业、中企业、小企业并行存在的局面,特别像房地产行业受区域化的影响和自身行业特征的影响,不像家电、汽车行业那样一个全国性品牌可以占全国市场的很大份额。当前即使是万科,在全国的市场占有率也不到2%,这还是目前中国最大的房地产企业。所以即使是出现一些大型房地产企业集团也不可能把其他中小型地产商的活都给干完,特别是一些小城镇级别的区域,万科级别的大公司去做机会成本会很高。这就是中型、小型地产商需要并且有优势的细分市场。

  "省域化"战略实践"新农村"建设方针

  胡葆森以建业十几年的发展历程为依据,认为小城镇建设过程将给房企带来大量的机会。在1998年初的时候建业在战略方向上面临着三个选择,一个是继续在郑州这个市场做大,提高市场占有量。第二个选择是走出郑州,走出河南,到其他的省会城市,也包括北京、上海、深圳、广州这些一线城市。第三个选择就是在郑州市场站稳脚跟的基础上,向河南的二级城市去发展,比如、洛阳、开封、南阳这些城市。

  从资源、发展速度等多个方面出发综合考虑后,建业做了第三个选择,因为这个战略选择比较适合。当时胡葆森分析认为首先建业一直在这个区域内发展,涉及的产业包括足球、教育、房产等多个方面,品牌的影响力也是在这个区域内,在这个区域内品牌美誉度也比较高。第二,河南有1亿人,城市化刚刚起步,后来在研究过程中发现在西方社会发展过程中,有一个经验可以借鉴,就是住宅产业它的起步阶段恰好是和国是有密切联系的,也就是当人均的GDP达到800到1000美元的时候,这个行业进入了一个起步期,住宅产业进入了一个起步阶段,当人均的GDP达到二千到三千美元的时候,就进入了一个快速发展时期。当人均GDP达到一万三千美元或者以上的时候,住宅产业从顶峰往下坡走的时期。在99年河南城市化率是20%多一点,还非常低,也就是说在未来10年和20年过程中,整个河南1亿人的中国第一人口大省,在城市化快速发展的时期,在这样一个快速发展的过程中,二级城市、三级城市的城市化会为房地产行业提供广阔的发展前景。最后我们因此基本上确定了在河南省区域内发展,再走出河南的战略。比较可喜的是经过几年准备之后,从2002年走出郑州,四年之后建业已经进入第14个城市,并计划在2008年的时候进入到30个城市,终极目标,也就是10年、15年、20年之后的终极目标是直指乡镇,在这个过程中是大城市、中城市,小城市梯次的结构,到2008年会进入一批中心县的城市,2010年会试探性地进入一些乡镇。

  对本次两会"新农村"这样一个大政方针的提出,胡葆森表示"非常巧合",契合了集团现在提出的"省域化"发展的战略,而且终极目标是一致的,最终走向农村。

  进军小城镇房企呼唤政策配套

  胡葆森表示,对于很多中小房企而言,选择建业模式的发展战略,在发展过程中应该考虑到一些困难,比如讲很多中等城市的管理不是很规范,另外消费市场也不是很成熟。一个不成熟的市场在很多方面都会出现问题。

  他举例说,当时建业遇到的最大困难是管理团队怎么样适应市场环境。2003年年底的时候,建业的开发队伍才有260人,今年在年初的时候,已经有了560人,两年时间增加了300人。很多新人进入新市场,管理模式也是比较新的,这个时候如何控制开发节奏,如何让团队适应当地的投资环境,如何在异地工作的时候还能保持很高的创业激情,如何和当地的开发商交朋友,如何让当地的消费者认识你,这都面临着一系列的问题。

  为了在这个问题上给予有关部门一些实际的建议,胡葆森在《引导开发企业参加小城镇建设》的提案里也建议,政府如果鼓励开发商向中等城市、小城市,甚至到农村去开发,从现在开始必须出台一些政策创造积极的投资环境。比如目前关于农业地转用的土地政策不配套,参与小城镇建设的开发商希望有关部门尽快地出台可以让农民的土地转为可以建设用地的政策(现在广州已经开始试点)。第二、金融政策。开发商如果到农村盖房子,银行是否可以提供一些鼓励性的贷款,制定一个专项贷款,鼓励小型开发商到农村去或者到乡镇去给农民盖房子。另外,由于开发商每进入一个城市都必须去注册一个独立法人的开发公司,不允许是集团式的企业,这样对企业的管理提出很高的要求,同时也制造了很多的障碍。母公司--子公司的管理模式下,如果子公司在每个银行都要独立开户,独立申请贷款,对资金的管理,资金的运转效率,资金的安全都是非常不利的,也就是说现在工商这方面的政策和建设部这方面的政策和银行的政策是不配套的,希望在行业的相关政策里为了开发引导地产企业参与小城镇建设,而提供更好的市场环境。

原始出处:[ 搜房网 ]

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