京高低端住宅供应失衡 高、低档利润率相差14倍

http://www.guandian.cn   张宏强   2005-06-03 13:07:52   来源:[ 传媒 ]

  中低档住宅缺乏已成现实,业内认为产生此结果是高端产品高利润所致,另一观点则认为土地稀缺导致地价不菲,以及区域消费环境催生高端项目

  目前北京住房供应结构并不合理。北京市建委近期公布的《2005年一季度北京房地产市场信息》中提到,1-3月,全市商品住宅期房买卖价格为5995元/平方米。如果除去通州、顺义、大兴等郊区住房外,北京目前均价在6000元/平方米以下的中低端住宅供应非常稀缺,主要集中在南城及东五环外的定福庄区域。对此业内人士认为,高端住宅的高利润率驱使不少开发商倾向于开发高端住宅;也有业内人士表示,高端住宅利润未必高,并且其具有高风险。

  目前均价6000元/平方米以下的中低端住宅主要集中在南城及东五环外定福庄区域。

  项目定位不单取决于利润

  万年花城目前均价4900元/平方米,该项目5月底推出113套房,几天时间已售罄。该项目副总经理黄玺庆认为,目前四环内每平方米均价在5500元以下的房子非常少,因此万年花城的价格非常有吸引力。

  黄玺庆表示,开发商在做项目定位时通常会考虑四方面因素:一是这块地适合做什么产品;二是项目的市场空间;三是以迅速回款、利润最大化还是长期持有物业为目的;四是建筑物的实现形式,比如一块地开发公寓或者商住写字楼可能利润差别不大,但如果做纯公寓北向房屋大多难以销售,北向房屋应尽量做成写字楼等等。

  鹏润地产发展中心业务总监陈云峰表示,一个项目的定价从开发商的层面来说,要根据自己的赢利模式来确定。像国美第一城主要追求的是薄利多销,争取资金快速运转,因此价位比较低。有些项目追求利润最大化,因此可能定价较高。从消费者的角度来说,陈云峰表示,一些高端楼盘完全是一种身份象征。而开发商在销售这样的楼盘时,需要捕捉某个层面人的消费心理。陈云峰认为,“低、高端楼盘可能成本相差不大,但完全是两种不同的营销手段,没有对错之别。”

  华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎认为,开发商拿地前,首先要考虑这块地的价值,是否有稀缺性,是否有好的自然景观、商务氛围等等。如果满足这些条件中的一个,开发商必然要做高端产品,否则就是一种资源浪费,同时这也要由市场决定。公衍奎举例说,朝阳门附近有一个回迁房项目,房屋品质一般,不少回迁户住进来后反映,朝阳门附近生活成本太高,不适合他们的生活。后来他们以每月4000-5000元的租金出租,然后整体搬迁到城外居住。公衍奎表示,这个例子说明一些稀缺地段不应该建普通商品房,如果违背市场规律,市场会有一个自发调节的过程。

  同等条件下高、低档住宅利润率相差14倍

  据东四环外一项目开发商介绍,同级别土地,项目成本相差不大。以东四环外这个项目为例,他们的土地成本为2600元/平方米,建安成本为1800元/平方米,销售费用、企业管理费用300元/平方米,各种财务费用,包括各种税金每平方米在400元左右,合计起来每平米的成本是5100元。这位项目负责人表示,因为该公司没有从银行做开发贷款,同时在建筑施工中尽力控制成本,所以这两项费用较低,正常情况下,同级别土地,可能项目成本比现在每平方米再高出400元左右。目前该项目售价不到6000元,利润率在11%左右。而距该项目直线距离2公里,东三环与东四环之间一项目,目前售价已达18000元/平方米。据这位不愿透露姓名的项目负责人介绍,“其实这个高端项目从拿地成本到后期施工与我们的项目差不多,估计也就在5500元/平方米,再加上1500元/平方米的装修费用,成本价也就7000元/平方米。但是该项目的售价为18000元/平方米,利润率高达157%.”

  “高端产品肯定利润率更高”,黄玺庆认为,一个中低端楼盘卖4000元/平方米与6000元/平方米客户群就已经不一样了,而一个高端楼盘卖18000元/平方米与20000元/平方米,它的客户群没有改变,并且这些高端客户对于每平方米2000元的差价也不会很在意。不过黄玺庆并不认同高中低端产品的成本可能相差无几。黄玺庆表示,目前土地招拍挂,做高端产品的地价与做低端产品的地价肯定不一样。同时,高端产品的建安成本比中低端产品也要高,在选择建筑材料等方面高端产品肯定不同,否则不可能做出高端产品的品质。至于会高出多少,黄玺庆表示,这要看高端项目的具体市场定位,很难一概而论。在营销费用方面,黄玺庆认为,一般项目的营销费用占整个项目销售额的1.5%-2.5%,高中低端项目在总量方面差别不大,只是投入方向不同,但并不是说高端项目在营销方面花销更大,很多情况下,由于中低端产品市场竞争更为激烈,营销开支更多,但总体说来,“高端产品开发成本肯定比中低端产品高,但利润率也高。”中低档住宅集中在南城与地价无关

  北京目前均价在6000元/平方米以下的中低端住宅主要集中在南城及东五环外的定福庄区域。例如南城的鸿业兴园、万年花城、状元城等,定福庄区域的优点社区、东领鉴筑等。采访中,开发商普遍认为,中低价位住宅集中在南城与地价无关。

  陈云峰认为,与其他城区相比,南城地价稍低,但差别不大,目前中低价位楼盘集中在南城主要是人们的居住习惯问题。南城被认为风水不好,开发较晚,市政交通等各方面不太发达,水质也不是太好。因此很多人不喜欢南城的居住氛围。目前除了亦庄等东南区域发展比较快,政府也比较支持外,南城其他地区的发展依然比较落后。

  黄玺庆也表示,这与地价关系不大,主要是市政建设的问题。黄玺庆认为,北京的大学主要集中在西北,中关村科技园在西北,奥运场馆建设主要集中在北面,机场在东北,中央政府机关也有不少在北部,因此北城的繁华程度要远高于南城。南城历来被认为是下风下水,交通不方便,这些因素导致南城、北城的市场需求就很不一样。因此房地产产品的定位与一个城市的城市规划关系非常密切。“简单地说,市政建设、政策导向以及传统文化心理决定了市场需求,决定了南城中低端价位房比较多。”黄玺庆如是说。

  -反方观点高端项目利润并不高个别高端项目利润高是市场调节的结果,同时其也存在高风险

  公衍奎表示,高端产品利润不一定高。因为对于房屋来说,只有销售出去才有利润可言。不少高端项目风险大,推广成本高,一旦市场定位不准确,房屋销售非常困难。公衍奎表示,不少高端项目定价也不是一步到位,是市场逐步调节的结果。比如某高端楼盘,开盘时均价9000元/平方米,后来因为在该地段产品稀缺,市场反应很好,价格飙升到18000元/平方米。如果按照成本利润来计算,利润率确实很高,但这是一种市场“异价”行为,只是个案,不具有普遍性。

  太阳星城营销总监黄朝阳也表示,高端楼盘利润率并不一定高。目前太阳星城在售板楼的均价为9100元/平方米,之所以比刚开盘时每平方米价格高出了2000元,除了整个社区逐步成熟外,在售楼盘的位置及附加值也有很大关系。黄朝阳表示,目前在售楼盘在整个社区中景观位置最好,而且赠送价值5万多元的分户式中央空调,还有6平方米的阳台。把这些成本计算进去,每平方米的均价会回落不少。据黄朝阳介绍,目前太阳宫的区域价值已经得到消费者认可,地价在每平方米5000元左右,加上2000元左右的建安成本,800元左右的营销费用、财务支出及税金,每平方米的成本在7800元左右。如果再把一些附加产品的价值计算进去,项目利润率并不高。

  据黄朝阳介绍,目前太阳宫地区准备新推一公寓项目,市场定价大概在12000元/平方米。黄朝阳表示,高端项目建安成本比普通项目每平方米也就高出500元,也就是2500元,但装修费用则是无底洞。因此,“目前北京中低端项目少主要是土地稀缺导致地价不菲以及区域消费环境的影响,并非中低端产品利润率低,单从利润率来看,高中低端产品相差不大。”黄朝阳如是说。

  -业内说法“优惠标准”对中低价房影响不大业内建议政府出台鼓励措施,让开发商选择是否进行中低端楼盘开发

  针对5月31日,北京市建委公布北京市享受优惠政策普通住房标准,公衍奎认为,其对于目前的中低价位普通商品房建设影响不大。这主要涉及的是两年后房屋转让时的业主利益,大多数自住型业主并不会考虑到这一点。如果此后对于普通住房出台更多优惠政策,可能会引导消费者和开发商逐步认同享受优惠政策的普通住房标准。

  陈云峰表示,其实政府如果要鼓励中低价位房的建设很简单,只要在立项审批时规定每户的面积与价位就可以了。以前政府只是对一个项目的总建筑面积进行审核,如果政府把这个措施扩大到每户的面积与价位,自然可以鼓励中低价位房的建设。但陈云峰同时也表示,这种做法一方面增加了政府相关部门工作难度,另一方面也不符合市场规律。因为毕竟大户型产品与高端项目也有市场,因此陈云峰建议还是应该以市场调节为主,政府调控为辅。比如政府可以出台一些鼓励措施,对于开发中低价位住房的开发商在各方面减免费用,通过价格杠杆,让开发商自己选择是否进入中低端楼盘的市场开发。

原始出处:[ 新京报 ]

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